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近野貴行のフドネタ

エターナル株式会社 近野貴行のフドネタです。

 

今回は、安定収益を得るための不動産投資物件の選び方のポイント

 
 
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急遽お金が必要になったりで、購入した投資用不動産を売却しなければならないこともあるでしょう。その際に、なかなか売却ができなかったり、安い金額でのたたき売りにされたりなどの事態にならないためには、購入の段階で資産価値が落ちにくい不動産を選ぶことが大切と言えます。

まず、不動産を購入する前に、その不動産の価値を知っておきましょう。
不動産の価値を算出するには、大きく以下の2つの算出方法があります。

(1)不動産価値の計算方法

①主に居住用不動産の価値を算出する「積算価格」

積算価格とは、土地と建物を別々に現在の価値で評価し、それを合わせた評価額のことを言います。原価法とも呼びます。

具体的な計算方法などについて詳しくは「積算価格とは?積算価格の計算方法について」をご参照ください。

②主に投資用不動産の価値を算出する「収益価格」

収益価格とは、以下の2つの価値を合計したモノを言います。
対象の不動産が将来生み出すだろうと予測される純利益
現在価値を総合して算出される不動産の価値

詳しい計算方法などについては「収益価格とは?収益価格の仕組みや計算方法について」をご参照ください。

(2)どんな不動産が資産価値落ちにくい?資産価値の落ちにくい不動産を選ぶ際のポイント

上記「(1)不動産の資産価値の計算方法」にて紹介した方法でその不動産の資産価値を知った上で、以下のポイントをおさえて資産価値の落ちにくい不動産を選びましょう。
資産価値の落ちにくい不動産を選ぶには大きく以下のようなポイントが挙げられます。

  • ①最寄り駅からの距離
  • ②住みたい街ランキングから選ぶ
  • ③分譲会社ブランドから選ぶ
  • ④近辺賃貸物件の相場を調べる

詳しい内容については「投資用不動産の購入を失敗しないために知っておくべき7つのこと」をご参照ください。

(3)どちらの資産価値が落ちにくい?一戸建てそれともマンション

一戸建てとマンションのどちらの資産価値が落ちにくいでしょう。実は一戸建てとマンションに対する住居ニーズが違うことから一概には言えません。

①一戸建ての場合

一般的には、一戸建ての建物の建築年数が20年を経過するとほとんど評価されなくなると言われています。従って、一戸建てを選ばれる際には、土地の資産価値を重視して選ぶといいでしょう。
土地の資産価値を把握する方法を含めて一戸建ての選び方については詳しく「不動産を購入するなら一戸建て?マンション?メリット・デメリットについて」をご参照ください。

②マンションの場合

マンションの資産価値を判断するにあたっては、一戸建てと異なり以下の点がポイントとなります。

  • 最寄り駅から徒歩10分以内など立地がいい
  • 日頃からきちんと掃除されているなど管理状況がいい
  • 分譲個数が100戸以上など規模の大きい物件

マンションを選ぶ際のポイントなどについて詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

(4)不動産価値を維持するために持ち主が気をつけておくべきこと

年数が経っていても資産価値があまり落ちない物件とは、管理が行き届いた物件です。新築時ほぼ同じ資産価値の物件であっても、その後の管理状況によって、中古物件としての資産価値が大きく違ってきます。従って、不動産価値を維持するために持ち主は以下の点に気をつけましょう。

  • ①ガス、水道など定期的に物件のメンテナンスを行う
  • ②共有部の掃除などをきちんと管理してくれる管理会社を選ぶ

エターナル株式会社 近野貴行 フドネタ

 

 

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今回の時事ネタは、

頭金なしでも不動産投資をするために知っておくべき4つのこと

 
 
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頭金なし、つまり手持ち資金なしでも不動産投資始められるか気になる方は少なくないのではないでしょうか。

住宅ローンと違い審査基準がかなり厳しくなっているため、不動産投資ローンを本当に頭金なしで、つまりフルローンで融資を受けることは難しいのが実情です。また、不動産を購入する時には、物件価格の他にも現金で支払わなければ行けない諸経費と呼ばれている初期費用がかかります。

今回は、

一般的にどのくらいの自己資金が必要か

購入時に必要な諸経費

頭金なしで不動産投資始められるか

頭金なしで、融資を受けることができるケース

頭金なしで融資を受けた場合のデメリット

などについて書いていきます。ご参考にしてもらえたら幸いです。

目次

1購入時には一般的にどのくらい自己資金が必要?

2頭金なしでもお金を貸してくれるケースは?

3頭金なしで不動産投資をした場合のリスクは?

1購入時には一般的にどのくらい自己資金が必要?

(1)物件価格に対してどのくらいの自己資金が必要?

収益不動産購入時、一般的には物件価格の10~20%の自己資金が必要だと言われています。

(2)その他に必要な諸経費は?

物件価格の他に、以下のように諸経費と呼ばれる初期費用が発生します。こちらの費用は大体物件価格の8~10%になり、例えフルローンで融資を受けられたとしても基本的には諸経費は最初に現金での支払いが必要です。

以下の費用が諸経費に含まれている費用です。

不動産仲介手数料

司法書士へ支払う報酬

(融資を受ける場合)銀行に支払う手数料

保険料

など。

(3)購入時に一般的に必要となる初期費用のシミュレーション

以上を踏まえると、一般的には例えば、物件価格1,000万円の不動産を購入する場合、100~200万の頭金と80~100万の諸経費がかかりますので、合計180~300万の初期費用が必要となります。

3頭金なしでもお金を貸してくれるケースは?

そうすると、やはり頭金がないと不動産投資はできないのでしょうか?

結論からいうと、かなり厳しいですが頭金なしのフルローンで不動産投資できる可能性はあります。では、頭金なしでお金を借りて不動産投資できるケースについてみていきましょう。

(1) 収益物件の売値と銀行の概算評価額に差がないケース

一つ目のケースは、銀行で使う原価法による概算評価額と、融資を受ける予定の物件の売値に近ければ、頭金なしのフルローンが組める可能性が高いと言われています。では、銀行の概算評価額はどのように計算されるについて見てみましょう。

① 物件の評価額

物件の評価額=土地の評価額+建物の評価額

② 土地の評価額

国税庁が毎年発表する「路線価」(※1)を基準に算出します。

■ 国税庁「路線価図・評価倍率表」

http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.html

※1、路線価とは、相続税の計算をする時に使うものです。土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を計算するのは大変です。そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にしました。毎年変わります。この路線価が発表になるのが8月、全国の国税局・税務署で公表されます。

③ 建物の評価額

「建物の評価額=新築時の評価額―減価償却費」

新築時の評価額は、鉄筋コンクリートの場合、1㎡は15万円位で、木造の場合、12.5万円位で算出します。減価償却費は、建物の構造と築年数によって法定耐用年数が決まっており、その建物の残りの耐用年数にて減価償却費を算出します。

(2)住宅ローンを利用して融資を受けるケース

ご自身が居住する物件であれば、住宅ローンを利用することは可能です。投資ローンと違って、物件の担保評価より返済する本人属性を重視されます。一般的な審査基準以下にてまとめてみましたので、ご参考ください。

① 勤務先

安定した企業であれば、問題ないでしょう。ただ、自営業の方は審査が厳しくなります。

② 年収

高ければ高い方がいいですが、一般的には400万以上であれば問題ないでしょう。

③ 勤続年数

長ければ長い程いいですが、最近では1年以上勤務すれば組める場合もあります。

④ 他に高額のローンがない

自動車ローンなど他に高額のローンがあると、住宅ローンの融資限度額が下がる場合があります。

⑤ ローンの滞納歴がない

以前組んだローンで滞納歴などがあると審査に通らないこと注意しましょう。

(3)年収が高水準のケース

年収が高い場合、銀行としては返済には問題ないと判断することになります。

なお、ここで言う年収が高水準であるとは、世帯年収別の分布で見ると大体上位10%以下前後に入る人が対象になるイメージになります。おおよそ800万円以上をイメージして下さい。  

(4)物件の想定利回りが高いケース

投資物件の中で、想定利回りがかなり高い物件があります。そういう物件は借入金が早めに回収できるかもしれないということで、フルローンでの融資が可能なケースがあります。しかし、空室率が高くなった場合は、返済が厳しくなることを事前に認識しておく必要があります。

3 頭金なしで不動産投資をした場合のリスクは?

頭金なしでフルローンの融資をしたのはいいですが、借金が多い分リスクも高くなります。以下にてまとめましたので、ご確認ください。

(1)空室、家賃下落により返済が厳しくなる

(2)売れないリスクが増大

では、それぞれについて見てみましょう。

(1)空室、家賃下落により返済が厳しくなる

物件の入居率は高ければいいですが、万が一空室が続いた場合、また、物件の老朽化により、家賃下落した場合、月々のローンの返済額が重くなり、借入の返済が困難になるリスクが高いと言えるでしょう。

(2)売れないリスクが増大

特に問題も発生せず運用していければいいのですが、何らかの事情で売却しなければならない場合もあるでしょう。

そのときには、「売却価格>ローン総額」になっていればいいですが、フルローンで頭金がほとんど入っていない場合、「売却価格<ローン総額」となる可能性があります。

この場合、物件を売却するためには売却希望価格を下げてとローン総額と同水準にしないと売れないというリスクがあります。

近野貴行 フドネタ

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今回の時事ネタは、

投資用不動産購入の流れは?

 
 
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では、実際に投資用不動産を購入する場合の流れはどうなるでしょう。大きく以下のような流れになります。

(1)予算決め

どんな投資でもそうですが、まずはどのくらいの予算規模の投資をするのかを決めなければなりません。不動産投資の場合、他の投資商品に比べて投資金額が高くなるため、余裕な資金を持ってスタートすることが大切と言えるでしょう。もし自己資金のみで足りなければ借入れも視野に検討して予算を決めましょう。

(2)物件条件を決める

一般的には、以下の条件で投資用の物件を選んでいきます。

  • ・予算
  • ・間取り
  • ・エリア
  • ・最寄り駅までの時間
  • ・利回り

など。この他にも様々な条件はあると思いますが、優先順位を決めましょう。
いい投資物件を選ぶためには、以下の記事を参考にしてみてください。

(3)不動産投資会社を選ぶ

条件が決まったら、実際に物件を選んでみましょう。不動産投資会社は、現在の不動産市場の状況を教えてくれたり、あなたの条件に合った投資不動産を紹介してくれたり、投資プランを提案してくれます。不動産投資会社を選ぶ基準としては、

  • ・資本金
  • ・会社規模

から見て、安定性のある会社を選びましょう。

(4)現地確認

条件に合った物件が見つかったら、現地まで足を運びましょう。投資用不動産の場合、入居者が住んでいる状態、つまりオーナーチェンジ物件が多いため、部屋の中まで見ることはできないですが、

  • ・物件の外観
  • ・共有部分
  • ・周辺環境

などから確認するようにしましょう。

(5)「買付証明書」

現地確認をし、問題がなければ、売主に物件を購入する意思があることを伝えるために「買付証明書」を提出します。

(6)重要事項の説明を受ける

無事売主と合意ができたら、不動産投資会社の宅地建物取引主任者が口頭より購入物件に関する重要事項の説明を受けます。

(7)売買契約を締結(手付金を支払う)

重要事項の説明を受け、内容に関し問題なく納得できたら、正式に売主と売買契約を締結することになります。重要事項の説明と同じ日に行います。

(8)(融資を受ける方のみ)不動産投資ローン審査を受ける

売買契約が締結できたら、融資を受ける方のみですが、不動産投資ローンの審査を受けます。一般的には2~4週間が審査期間となります。無事審査が通りましたら、不動産投資ローンの正式な契約を結びます。

(9)決済を行う

残りの代金を売主に支払うことにより、物件の引き渡しを受けます。

(10)賃貸管理会社を選ぶ

不動産投資会社が仲介してくれた場合、そのまま物件の管理をしてくれるケースが多いでしょう。

不動産会社によっては手順が前後する事もありますが、大きな流れとしては上記のような手順をおさえていれば良いでしょう。実際に異なる場合や不安な場合は担当の方に直接聞いてみても良いでしょう。

 

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今回の時事ネタは、

本当に大丈夫?急増するアパート経営者のニーズとリスク

 
 
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今、不動産投資家の中でも特にアパート経営熱が脚光を浴びている。

アパート一棟を賃貸用に貸し出し利益を出すことで家賃収入を得る仕組みだ。

そこに潜む光と影、高額な商品なだけに慎重なジャッジをする能力が求められる。

購入を考える年齢層としては団塊の世代である。現役引退を機に相続税対策を狙っているのだ。

そんな彼らの思考が、今後縮小する日本人口をいかほどに考えているのだろうか。

供給過多になった土地で誤った不動産の運用をすることで、残された遺族に負の遺産を残すリスクもある。

今後は相続税の対策になるから不動産投資、という安直な考えではなく、アパートの経営者になるという視点に立ち、学ぶ機会に時間を投資する必要があるだろう。

アパート急増バブル懸念「団塊」の節税×地銀が融資競う 人口減、地方に空室リスク

日経新聞 7月4日(月)

不動産市場に「アパートバブル」の懸念が出ている。団塊世代による相続対策を背景に、新設住宅着工はアパートなど貸家が2桁増と急増。マイナス金利の導入も背中を押し、銀行は資産家に向けたアパートローンに力を入れつつある。ただ地方は人口減少の加速が避けられず、将来の危うい空室リスクもはらむ。(馬場燃、浜美佐)

「なにか土地利用でお悩みはありませんか」。地銀大手の横浜銀行東日本銀行との経営統合を機に、5月半ばに新設した立川支店。6人の営業員が1カ月で200の個人宅を回り、4件のアパートローンを獲得した。

貸家着工15%増

アパートといっても昔ながらの木造ではない。鉄筋コンクリートのアパート建設などを勧める。「沿線に大学生も多く、手応えを感じている」(平間武志支店長)。対象は使わない農地などを抱える60歳超の資産家だ。

横浜銀は住宅貸し付けのうち、アパートローンの伸びが鮮明だ。2016年3月期は通常の住宅ローンが前期比1%減った一方、アパートローンは3%増。アパートは1軒で平均1億円弱の融資を見込め、貸出金利も1%弱と0.6%前後の住宅ローンより高い。アパートを含む資産家向け融資は18年度までの3年間で約4割増の2兆6500億円を目指している。

首都圏と同様に人口増が続く沖縄県でもアパートは好調だ。沖縄銀行は16年3月末までの1年間で不動産向け融資を377億円増やしたが、このうちアパートローンが200億円を占めた。

銀行の動きを裏付けるように住宅着工も増加。5月の伸び率は持ち家が前年比4.3%にとどまるのに対し、アパートなど貸家が15%となった。

アパートが伸びた理由は2つある。1つは団塊世代の相続対策だ。

15年1月施行の税制改正を受け、相続税は非課税枠だった基礎控除の引き下げや税率構造が見直された。相続税制では現金よりも不動産の方が評価額が低くなり、賃貸に回すとさらに下がる。即効性のある節税策として、資産家がアパートに飛びついた面がある。

2つめは日銀のマイナス金利政策。利ざやが縮んだ銀行がアパートローンに活路を見いだそうとしている。拠点を置く自治体で人口減少が進む西日本のある地銀も「市内中心部で閉鎖した店舗や老朽化した建物の跡地をいかしたアパート建設を提案している」と話す。

節税したい個人と融資を伸ばしたい銀行側の思惑の一致。問題は人口減少社会の日本で、アパート着工が適正水準かということだ。不動産動向に詳しい三菱UFJリサーチ&コンサルティングの藤田隼平研究員は「すでに過熱気味のサインが出ている」と指摘する。

いずれ調整局面

同社は人口動態や建築された住宅の数をもとに、長期にわたる適正な需要値を試算。足元の動きは、バブル経済期や08年のリーマン・ショック前と似通い、供給過多の傾向がみられるという。過去2回ともその後にやって来たのは急速な需要減。藤田氏は「今回もいずれ調整局面に入るリスクがある」とみている。

不気味に響くのが空き家の足取りだ。13年度時点で850万戸に達し、空室率は14%。このうち半分を賃貸が占める。日本不動産研究所の吉野薫氏は「地方では長期的な採算性が疑問の案件も増えている」と懸念する。

アパート融資をこぞって増やす地銀を金融庁も警戒している。地銀全体の預金と貸出金の差は約100兆円。行き場のないマネーが過度に不動産に集まるリスクがある。日銀からも「金融システム安定の観点から注視が必要」との声が聞こえ始めた。人口減とマイナス金利政策の下で、日本経済に新たな「ゆがみ」が生じる恐れが否めない。

 

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今回のネタは、

不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと

 
 
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投資用不動産の販売図面を見るとき、一番最初に見るのは利回りの数字ではないでしょうか?

ご存知の通り、不動産を購入していくら収益が上がるかは、利回りに左右されます。確かに、投資物件検索及び購入を決める時にも、利回りが判断基準の一つになります。しかし、この利回りの数字が高ければ高い程、いい投資物件だとよく言われておりますが、必ずしもそうとは限りません。

そこで今回は、利回りの種類、また高利回り物件の探し方などについて書いて行きますので、ご参考にして頂けたら嬉しいです。

1 不動産投資における利回りとは

利回りとは、簡単に言うと投資したお金に対し、リターンしたお金の割合のことを言います。

不動産投資における利回りは、物件価格に対して1年でどれほどの利益(家賃収入−費用)が得られるかを見極める指標です。

2  不動産投資における利回りの種類

利回りの種類は、大きく以下3つがあります。

(1) 表面利回り

(2) 想定利回り

(3) 実質利回り

では、それぞれの利回りについて見てみましょう。

3 表面利回りの計算方法

よく販売図面に記載されており、大まかな収益指標です。グロス利回りとも言います。

下記計算式にて計算されます。

「表面利回り=年間収入÷購入価格×100」

4 想定利回りの計算方法

現状は空室もしくは売主が入居中の物件が、賃貸に出した場合の参考収益指標です。

下記式にて計算されます。

「想定利回り=年間収入(想定)÷購入価格×100」

相場賃料を元に算出した想定利回りとなりますので、同じ家賃で入居者が決まればいいのですが、なかなか思うように入居者が入らないこともあるので、実際の数字は想定利回りより低くなる事が多いようです。

5、実質利回りの計算方法

毎年実際かかった税額や、管理費などのランニングコストを差し引いて計算していますので、より正確の収益性を知ることができます。ネット利回りとも言います。不動産投資をする際にはこの実質利回りを重視すべきです。

(1)実質利回りの計算式は?

下記計算式にて計算されます。

「実質利回り=(年間収入−年間支出)÷購入価格×100」

(2)年間支出に含まれる経費にはどのようなものがある?

この年間支出とは、不動産を所有時に発生する諸経費の合計のことを指します。具体的には、

建物管理費・修繕積立金

固定資産税・都市計画税

賃貸管理会社管理費

火災保険料

税理士・弁護士などの報酬

など。

6、利回りの相場や平均値は?

不動産は、築年数によって、利回りが変わってきます。以下、それぞれについて書いていきます。

(1) 築年数が古いマンションの場合

一般的には、少し築年数が古いマンション(建設してから10年以上のマンション)の本体価格が安くなり、家賃相場はあまり下がっていないため、表面利回りは「8%」を超えている物件も多く見られます。

しかし、管理費・修繕積立金などランニングコストが高くなるため、実質利回りは「5~6%」が多いようです。

(2) 築浅マンションの場合

一方、築浅マンション(建設してから10年未満のマンション)は、本体価格が高い分、家賃で取れるわけではないので、表面利回りは「6~7%」の物件が多いです。しかし、築浅のマンションは管理費・修繕積立金は古いマンションより安く設定されている事が多いので、ランニングコストが抑えられて、実質利回りは「4~5%」の物件が多いようです。

8、 高利回りの物件の探し方

次は高利回りの物件の探し方をみていきましょう。

(1)割安で売られるケースはどのような場合?

利回りが高い物件は、やはり「物件が割安である」ことが大切な要因と言えるでしょう。しかし、なかなか入居者が決まらない物件はいくら安く売られても利回りができません。つまり、いい物件が割安く売られている物件は高利回り物件であります。そんな都合のいい物件が売られている3つのパターンを紹介します。

では、それぞれについて見てみましょう。

① 売主が売却を急いでいるパターン

売主が物件を売却する理由は様々です。中には早急に資金が必要な売主も少なくありません。一般的に融資を利用する場合は、融資審査で時間がかかりますので、現金でお支払いができるならすぐに契約ができ、また購入価格の交渉にも有利になります。

従って、興味がある物件がありましたら、売主の売却理由も聞くようにしましょう。

② 空室になりやすくなる阻害要因があるパターン

阻害要因、つまり一見汚く、空室が目立つような物件については、旧オーナーはできるだけ早めに手放したがる傾向があります。そのため、ちょっとしたリフォームをするだけで満室にできる物件が格安で売られることは珍しくありません。

このような物件は、こういう容易に改善できる阻害要因を放置したままで、格安で売却に出されることが多いので、価格交渉をする際にも買い手が有利になることが多いです。

③ 値付け間違いパターン

時には売却に慣れていないオーナーさんと収益不動産にあまり知識のない不動産業者より売却に出された「安い値段」値付け間違いの物件があります。

9高利回りの物件を見つけた時に注意すべきこと

注意不動産投資は、利回りの高さだけに飛びつくのは危険がいっぱいです。下記3点を注意するようにしましょう。

(1) ランニングコストが高い物件ではないか

表面利回りが高くてもランニングコストも高ければ、実質利回りは低くなってしまいます。物件を維持していくランニングコストは、物件の種別によって違いますし、同じ物件の種別であっても、築年数、物件によってランキングコストが違います。購入前にランニングコストをしっかり確認をし、実質利回りも計算するようにしましょう。特に修繕積立金は将来値上がりするのでそのことを事前に理解しておきましょう。

(2)空室リスクが高く、出口が読みにくい物件ではないか

よくあるのは地方の物件です。売却時満室稼働で高い利回りが出ていましたが、しかし、空室リスクや売却時なかなか売れない(流動リスク)が高いため、高い利回りも一時的なことと言えるでしょう。

すなわち、表面利回りが高くても、空室リスクやランニングコスト、将来の不動産相場なども折り込んだ「実質利回り」が高利回りでないと優良な物件といえないのです。

(3)家賃が適正か否かをチェックする

次に家賃が適正か否かをチェックしましょう。相場より高い家賃が設定されていることを前提とした利回りなら、実際はその利回りを獲得できない可能性が高いです。

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今回は、

 

不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ

 
 
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不動産投資は、毎月安定した家賃収入により、「長期的」、「安定的」に収益を上げ資産形成していく投資商品です。 株やFXなどの投資商品に比べて、ハイリスクではないですが、投資である以上、危険性がない、デメリットがない訳ではありません。

今回は、不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクについて紹介したいと思います。これから不動産投資を始めようとしている方に、少しでも参考になれたらと思います。 不動産投資は、物件購入時、所有時、売却時によって違うリスクがあります。今回は不動産投資のリスクについてまとめてみました。

1. 不動産購入時のリスク

不動産購入する時に起きるリスクです。 事前に知っておくと回避策が立てられ、リスク回避する事が可能ですので、是非不動産購入前に確認しましょう。

1 – 1. 費用リスク

お金不動産の購入を検討されている方であれば、物件価格の他にどのような費用がかかるか気になることでしょう。投資用不動産を購入する際には以下のような費用がかかります。

不動産仲介手数料について

国に納める税金

司法書士へ支払う報酬について

(融資を受ける場合)銀行に支払う手数料

保険料について


など 全てを併せると大体物件本体価格の8%~10%となります。

1−1−1、不動産購入時費用のシミュレーション

まずは実際にかかってくる費用の項目と、その金額例を見てみましょう。

【諸費用参考例】

物件(中古マンション) 専有面積:22.05m²
物件価格 1000万円(消費税込み)
築年数 30年
住宅ローン(民間融資) 借入金額1000万円(元利均等、30年)

【不動産情報】

物件価格(円) 10,000,000

専用面積(㎡) 22

借入条件

借入金額 10,000,000

借入金利(変動) 3.00%

ローン年数 20

金利条件 元利均等

不動産購入諸経費

固定資産税清算金

① 19,098

管理・修繕費

② 29,280

印紙代

③ 10,000

不動産登記費用

④ 172,800

仲介手数料

⑤ 388,800

ローン申込手数料

⑥ 10,800

保証料

⑦ 191,370

保証会社手数料

⑧ 32,400

印紙代

⑨ 10,000

抵当権登記

⑩ 90,000

合計(①~⑩合計)

⑪954,548

不動産購入時費用合計

不動産本体価格

⑫ 10,000,000

諸経費

⑬ 954,548

合計額

⑭ 10,954,548

以下では各費用の内容と、できるだけ費用を抑える方法(そもそも支払わずに済むかも含めて)について具体的にみてみましょう。

1 – 1 – 2.不動産仲介手数料について

(1)費用の内容について

不動産仲介会社に依頼し、物件を購入した場合は、その依頼した不動産仲介会社に対して仲介手数料という費用を支払う必要があります。

その仲介手数料の上限は下記の表のように決められています。

不動産の価格 手数料の上限

200万円以下 5%

200万円超 400万円以下 4%

400万円超 3%


不動産仲介手数料は上記表のように物件の売買価格によって、手数料率が違ってきます。400万を超えた場合は、上限仲介手数料は「売買価格×3%+60,000円(消費税別)」の計算になります。

なお、上記は上限金額の計算になりますので、これより高く支払うことはありません。逆に、業者さんによって、多少手数料を安くしてもらえる場合もあります。

(2)支払わなければならない費用か?

「売主」から直接購入の場合は、支払わなくても大丈夫です。仲介手数料はあくまでも不動産仲介業者に対して支払う報酬なので、売主には支払う必要がありません。

例えば、物件価格が1、000万円な場合は、約39万円の手数料が節約になります。 販売図面の「取引様態」で確認しましょう。

不動産売買の仲介手数料については詳しく「知らないと損する?不動産売買の仲介手数料について知っておくべき10個のこと」をご参照ください。

1 – 1 – 3. 税金について

投資用不動産購入時には、税金を支払う必要があります。税金の種類としては下記の通りです。

(1)売買契約書に貼る印紙税

(2)登録免許税

(3)固定資産税・都市計画税清算金

(4)不動産取得税


以下、それぞれについてみてみましょう。

(1)売買契約書に貼る印紙税

①費用の内容について

不動産を購入する際に、売買契約書の記載金額に対して印紙税が課せられます。印紙税は売買契約書に記載された金額によって下記のように金額が変わります。

不動産売買契約書記載の金額印紙税
10万円以下 200円
10万円超 50万円以下 400円
50万円超 100万円以下 1,000円
100万円超 500万円以下 2,000円
500万円超 1000万円以下 10,000円
1,000万円超 5,000万円以下 15,000円
5,000万円超 1億円以下 45,000円
1億円超 5億円以下 80,000円
5億円超 10億円以下 180,000円
10億円超 50億円以下 360,000円
50億円超 540,000円

②支払わなければならない費用か?

この費用は支払わなければなりません。

(2)登録免許税

①費用の内容について

購入した不動産が自分のものであることを証明するため、不動産を管轄する法務局に不動産の権利や物理的な概要を公示するために登記簿に記載します。

登録することによって、「登録免許税」という税金を納めなければなりません。登録免許税とは登記をする場合にかかる税金です。

登記の内容 登録免許税の計算

売買による所有権移転 固定資産税評価額×1%

抵当権の設定 債権額×0.4%

②支払わなければならない費用か?

この費用は支払わなければなりません。

(3)固定資産税・都市計画税清算金

①費用の内容について

不動産を購入した際に、決済日を基準に、日割り計算で売主に支払う清算金です。 なぜ、清算金というと、「固定資産税・都市計画税」(※1)は毎年1月1日に不動産の所有者に対して課される税金です。従って、実際購入の時は、その年の一年分の税金は売主より納めることになるので、売却したあとの期間分買主が返金してあげるのです。

例えば、決済日が5月15日になった場合は、売主が所有した期間は1月1日~5月14日(134日)となりますので、5月15日~12月31日(231日)の分の税金は買主が払うことになります。

計算式:固定資産税・都市計画税金額(年額)÷365日*231日

税金 計算方法

固定資産税 固定資産税評価額×1.4%

都市計画税 固定資産税評価額×0.3%

※1、固定資産税・都市計画税とは、毎年1月1日現在,不動産を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定された税額をその不動産の所在する市町村に納める税金です。

②支払わなければならない費用か?

この費用は支払わなければなりません。

(4)不動産取得税

①費用の内容について

不動産を取得した場合は、「不動産取得税」という税金が課されます。

大体不動産購入6ヶ月後に税金事務所から納税書が郵送で送られてきます。なお、不動産取得税は1回のみ納付する税金です。

取得対象 不動産取得税の計算

土  地 固定資産税評価額×1/2×3%

建  物 固定資産税評価額×3%

②支払わなければならない費用か?

この費用は支払わなければなりません。

1 – 1 – 4 . 司法書士へ支払う報酬について

(1)費用の内容について

このように所有権などの不動産の権利を登記するとき、司法書士に依頼する場合は手数料が発生します。司法書士によって変わりますが、費用は大体10万円前後になります。一般的には仲介会社の方で普段仕事の付き合いのある司法書士に依頼する場合が多いですが、必須ではないので、知り合いの司法書士に依頼しても、インターネットで「不動産登記 司法書士」のキーワードで検索し、費用などを比べてから依頼してもよいでしょう。

(2)払わなければならない費用か?

登記の手続きはご自身で行うことも可能なので、必ずしも支払わなければならない費用ではありません。しかし、申請書の記入から、添付書類の用意、また登記手続きは売主、買主が共同で申請する必要があり、一方的に手続きを行う場合は、他の一方から委任状をもらって手続きをすることになるなどご自身でする場合は相当な労力と時間を要するので、手間隙書けたくないという方は司法書士への依頼を検討されてもよいでしょう。

1 – 1 – 5. (融資を受ける場合)銀行に支払う手数料

不動産を購入する際には、現金一括ではなく融資を受ける、という方が多いのではないでしょうか。融資を受ける際には、下記のような種類の費用がかかります。

(1)金銭消費貸借契約書に貼る印紙税

(2)融資事務手数料

(3)ローン保証料

以下、それぞれ具体的にみていきましょう。

(1)金銭消費貸借契約書に貼る印紙税

①費用の内容について

融資を受ける際に、「金銭消費貸借契約書(※1)」を金融機関と締結する必要があり、その契約書を締結する場合に、印紙税を納めなければなりません。

借入金額 印紙税

100万円超え 500万円以下 2,000円

500万円超え 1,000万円以下 10,000円

1,000万円超え5,000万円以下 20,000円

5,000万円超え  1億円以下 60,000円

※ 1、金銭消費貸借契約書とは、融資を受ける人と金融機関が締結する契約書です。

②支払わなければならない費用か?

この費用は支払わなければなりません。

(2)融資事務手数料

①費用の内容について

融資を受ける金融機関に支払う事務手数料です。金融機関によって違いますが、大体3万円~5万円程度です。また、定率及び最低事務手数料を定める場合もあります。

②支払わなければならない費用か?

この費用は支払わなければなりません。

(3)ローン保証料

①費用の内容について

返済不可能になった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に依頼するための費用です。借入金額、年数、保証会社によって費用が異なります。おおよその目安として借入金 1,000万円あたり 約20万円 (35年返済の場合)くらいだと考えればいいでしょう。

②支払わなければならない費用か?

この費用は支払わなければなりません。

1 – 1 – 6. 保険料について

火災や地震もまた不動産投資においてはリスクです。このようなリスクを回避する方法としては、保険に加入することが有効ですが、保険料がかかってしまいます。 以下では、

(1)火災保険料

(2)地震保険

について見てみましょう。

(1)火災保険料

①費用の内容について

不動産購入後、万が一火災や自然災害などの危険に見舞われたとき、近隣からの類焼などの損害を補償する火災保険があります。

詳細については、火災リスクで詳しく説明します。

②支払わなければならない費用か?

必須ではありません。もっとも、加入しておくと「火災リスク」を回避することができます。

(2)地震保険

①費用の内容について

地震・噴火・津波を原因とする火災などの損害については火災保険では補償されませんので、これらの損害を補償するのは、地震保険になります。 詳細については、地震リスクで詳しく説明します。

②支払わなければならない費用か?

必須ではありません。もっとも、加入しておくと「火災リスク」を回避することができます。加入の場合は火災保険とセットでなければなりません。

1 -2. 欠陥・瑕疵物件購入リスク

地震 家テレビなどで欠陥住宅の被害が増えている!などのニュースを見たことがあるのではないでしょうか。投資不動産を購入する時にも、けして高い確率ではないですが、欠陥物件を購入してしまうリスクがあります。欠陥があると、その物件自体の価値も下がってしまう上、入居率が下がるなどで家賃収入も十分に得られない可能性があります。

今回は、欠陥物件のリスクとそのように問題がある物件の購入を回避する方法について書いていきます。

そもそも、欠陥物件のリスクには大きく分けて以下の通り3種類あります。 なお、これから「瑕疵」という言葉が出てきますが、これは「欠陥があること」をいいます。

1 – 2 -1. 物理的瑕疵とは?

建物について雨漏りする、シロアリが発生する、耐震強度が不足しているなどです。

1 – 2 – 2. 心理的瑕疵とは?

例えば、取引物件で過去に自殺や殺人事件などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く場合などです。

1 – 2 – 3. 環境瑕疵とは?

物件自体に問題はなくとも物件の周辺環境に問題があるような場合にも欠陥物件であるとされます。例えば、近くに暴力団事務所があって安全で快適な生活が害されるおそれが高いような場合などです。 以下、それぞれ具体的にみていきましょう。

1 – 2 -1. 物理的瑕疵について

(1)瑕疵の内容について

物理的瑕疵としては以下のようなものがあります。

雨漏り

シロアリ被害

建物の傾き・不具合

排水管の故障

(2)物理的瑕疵ある物件を買わないようにする方法

不動産購入時、契約書の付属書類として「物件状況確認書」があります。下記の項目の現状について記載している書類です。それを確認し、物理瑕疵があるかどうかを判断します。

なお、「物件状況確認書」の項目は以下の通りです。

雨漏り

シロアリ被害

建物の瑕疵(傾き・腐食・不具合など)

石綿使用調査結果の記録

給排水施設の故障・漏水

新築時の建築確認通知書・設計図書

住宅性能評価

耐震診断

増改築・修繕・リフォームの履歴

1 – 2 -2. 心理的瑕疵について

(1)瑕疵の内容について

心理的瑕疵物件は、一般的に「事故物件」と呼ばれており、具体的には以下のような物件をいいます。

建物内での自殺や他殺

建物の火災による焼死

建物内での不審死

その他、建物内での事故死など

詳細については、「事故物件リスク」をご参照ください。

 
(2)心理的瑕疵ある物件によって受ける損害を回避する方法は?

保険の加入

損害賠償請求

万が一入居者が部屋中で自殺した場合は、自殺した入居者の遺族と連帯保証人に対し、賠償請求訴訟を起こすことも可能です。 判例からみると、認められるのは自殺がなければ得られた家賃分の損害金額と部屋の改修費用になります。

※1、告知事項とは、買い手や借り手に必ず伝えておくべき情報のことをいいます。

1 – 2 -3. 環境瑕疵について

(1)瑕疵の内容について

環境瑕疵としては以下のようなものがあります。

近隣からの騒音

近隣からの振動

異臭

日照障害や

近くに暴力団が住んでいる

(2)環境瑕疵ある物件を買わないようにする方法

全て確認するのは難しいですが、購入前に現地に行って、周辺環境を確認したり、管理会社に入居者から騒音、振動、異臭などのクレームがあったかどうかの確認をすることができます。

同じマンション内に暴力団事務所が入っている場合は、法律上「告知事項」とされているので、売主は買主に知らせる義務があります。

2. 不動産所有時のリスク

不動産所有時にも、様々なリスクがあります。それぞれのリスクについて詳しく見て行きましょう。

2 – 1. 空室リスク

マンションのキャラクター|入居可不動産投資の魅力の一つとして家賃収入があるでしょう。

もし空室となって家賃収入が入ってこない月であってもローンの返済をしなければならず負担が大きくなってしまうので、空室になるリスクを避けたいとろでしょう。 そのように考えて空室率で不動産投資会社を探している方も少なくないのではないでしょうか。

以下では、不動産投資においての最大のリスクと言われる「空室リスク」を回避するため、どんな物件が空室になりやすいかみてみましょう。

2 – 1 – 1. 空室になりやすい物件は?

一般的には下記のような物件が空室になりやすいといえます。

立地が悪い

駅から遠かったり、駅から近くてもその駅が比較的乗降者数が少ない駅である場合には立地が悪いといえるでしょう。

建物が古臭い

部屋の間取りがニーズと合わない

生活環境が良くない

2 – 1 – 2. 空室になりにくい物件は?

そもそも空室になりにくい物件を知って購入することで空室リスクを回避することができます。具体的に以下のような物件が空室になりにくいといえます。

(1)利便性のいい物件

(2)賃貸需要がある場所の物件

(3)競合物件と差別化できる物件

(4) きちんと管理されている物件

では、詳しく見てみましょう。

(1)利便性のいい物件

ターミナル駅から徒歩10分以内とか、大企業が多く並ぶエリアを通っている路線に注目してみるのがいいかもしれません。

また、東京はこれから高齢化社会が進み、一人暮らしをするのは若者だけでなく、高齢化が進むことよって「一人暮らしのお年寄り」も増えていくことが予想されます。病院や商業施設などに近い都心の便利なところで暮らしたいと考える高齢者も増えているようです。

(2)賃貸需要がある場所の物件

賃貸需要がある場所と言われても、人によってニーズが違うし、どこになるでしょうと考えてしまう方が多いと思いますが、簡単に言えば人が多く集まる場所ですよね。

「東京23区内」でしたら、外国人留学生や上場企業の本社数、求人数もダントツ多いので、空室になりにくいと言われます。

(3)競合物件と差別化できる物件

競合物件と差別化できる物件とは、需要はありますが、数として相対的に少ない物件のことを言います。例えばサラリーマンに人気のエリアでしたら、ワンルームより1LDKなど少し違う間取りの物件を選ぶことによって、競合物件と差別化できるので空室率が下がります。

(4)きちんと管理されている物件

きちんと管理されている物件は、建物の外観や共有部分に好感がもてて、年月が経っても古臭くならないのです。マンションの管理会社によって差が出てきます。

従って、購入予定の物件がありましたら、現地に行って確認するようにしましょう。

空室になりにくい物件の探し方などについては詳しく「不動産投資の物件選びについて知っておきたい8つのこと」をご参照ください。

2 – 1 – 3. 空室保証サービスを利用して空室リスクを回避する

空室に対する回避策として、賃貸管理会社の「空室保証サービス」を利用するという方法もあります。

(1)空室保証サービスとは

空室保証サービスとは、賃貸管理会社(※1)が入居のない空室の家賃を保証する制度です。そのサービスに加入することによって、毎月安定した家賃収入が得られます。

(2)保証賃料額はいくら

空室保証の賃料は大体相場賃料の80~90%になることが多いです。

例えば、相場賃料が7万円の物件な場合は、空室保証により、毎月得られる賃料は5万6千円~6万3千円になります。

下記賃貸管理会社のサービス内容を参考にみてみてください。

東急コミュニティー

日神住宅サポート(株)

日本財託

リクルートフォレントインシュア

※1、賃貸管理会社とは、オーナーさんの代わりに不動産の賃貸管理をしてくれる管理会社のことを言います。マンション全体の管理をしてくれる管理会社とは別です。

空室対策については詳しく「空室率を下げるため知っておくべき6つの空室対策」をご参照ください。

2 – 2. 家賃滞納リスク

sparsau wecker taschenrechner不動産投資をしようとして気になるリスクの一つに、「入居者が家賃を滞納したらどうしよう」ということがあるのではないでしょうか。家賃滞納があると想定した利回りとならず、損してしまう可能性があります。

今回は、家賃滞納リスクについて書いていきます。

2 – 2 -1. 家賃滞納でも支払わなければならないお金は?

きちんと家賃収入が毎月入ってくれば、入って起きたお金から支払いを差し引いて利益が出ることがありますが、家賃滞納で家賃収入がなくとも費用は支払わなければならないので、月次の収支がマイナスになってしまいます。

主に支払わなければならないのは。以下の項目です。

管理費・修繕積立金の支払い

融資の場合は、月々の返済

2 – 2 – 2. 家賃滞納に事前対処する方法

上記のように家賃滞納で月次の収支が赤字になるのは避けたい所でしょう。 実は家賃滞納を回避する方法があります。具体的には以下の通りです。

(1)賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう

(2)入居者審査を厳しくする

では、詳しく見てみましょう。

(1)賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう

賃貸管理会社(※1)に管理委託をすることによって、万が一家賃滞納があった場合は、管理会社が立て替えしてもらうことができます。

①立て替えしてもらえる期間

管理会社によって、立て替えしてもらえる期間が変わりますが、大体6ヶ月、長い会社は12ヶ月も立て替え可能です。それに、立て替えだけではなく、オーナーの代わりに、入居者に対して支払いの督促もしてもらえます。

②例外はある?

「オーナーチェンジ物件」の場合は、立て替えの期間が短く、もしくは利用できない時があります。

なぜなら、オーナーチェンジ物件は、既に入居されている方の審査は自社の基準で審査していないので、その責任を負わないとのことです。

投資用の不動産は、「オーナーチェンジ物件」は購入後すぐ家賃収入があるとして、人気があります。その場合は、管理委託すると考えている管理会社の制約をしっかり確認しましょう。

③管理会社に委託するデメリットは?

管理会社に委託するデメリットとして、費用があります。

一般的には家賃の5~6%がかかります。

※1、賃貸管理会社とは、オーナーさんの代わりに不動産の賃貸管理をしてくれる管理会社のことを言います。マンション全体の管理をしてくれる管理会社とは別です。

(2)入居者審査を厳しくする

入居審査を厳しくしてきちんと家賃を毎月支払えそうな入居者にのみ入居してもらうようにしましょう。

①具体的にどのような点を審査する?

入居者の申し込みがあった際に、

勤務先や年収などをしっかり確認する

親類を連帯保証人につける

(連帯保証人の勤務先や年収などもしっかり確認する)

連帯保証人が居ない場合は、必ず保証会社をつけてもらうようにする

上記の体制を取っていれば、万が一入居者が家賃の支払いを滞納しても、連帯保証人もしくは保証会社に支払ってもらうことが可能です。

②入居審査を厳しくするデメリットは?

入居審査を厳しくするとデメリットがあります。それは、入居しにくくなってしまうために空室になりやすくなるということです。入居審査を厳しくする場合にはこの点に注意しましょう。

2 – 2 – 3. 事後の対策として建物明渡訴訟

事後の対策として、入居者を追い出す建物明渡訴訟があります。

(1)建物明渡しの流れ

1.支払の催告

2.契約解除の通知

3.建物明渡しの起訴する

4.判決

5.強制執行の申立

6.強制執行

(2)訴訟費用は?

保証会社がいる場合は、ほぼ保証会社が費用出すことになります。

オーナーが費用負担な場合は、強制執行まで、大きく下記3つの費用に分かれています。

弁護士報酬

裁判実費

執行補助業者費用

では、それぞれの費用について見てみましょう。

■弁護士報酬

①建物明け渡し訴訟は弁護士がいないとできない?

結論としては、建物明け渡し訴訟は弁護士がいなくてもできます。

しかし、手続きが面倒なので弁護士報酬を支払っても依頼した方がよいケースもあるので、弁護士費用などを踏まえて検討されるとよいでしょう。

②弁護士報酬は?

現在の相場では、明渡し訴訟の報酬は安い所だと20万円ほど、高い所だと80万円ほどだといわれます。

「見えない報酬」といわれる、日当や交通費の実費なども事前に確認しましょう。

③弁護士を探す方法は?

身近に弁護士がいればいいですが、そうでない場合もあるでしょう。

探し方としてはインターネットで探す方法があります。「建物明渡し」などと検索すると弁護士事務所が出てくるので、その中から選んでもよいでしょう。

■裁判実費

大きな費用として、予納郵券(切手)、訴状貼付印紙、強制執行予納金があります。

東京で家賃10万円くらいの物件であれば、実費として10万円~12万円ぐらいは必要になると考えておいたほうがいいでしょう。

■執行補助業者費用

1LDKで通常の荷物量であれば、20万円~30万円位はかかるようです。

(3)明渡しまでの期間は?

建物明渡しまでの場合は、最短で3カ月ほどかかります。

2 – 3. 家賃下落リスク

グラフ・売上不動産投資は、毎月に安定した家賃収入が大きな魅力だと感じられる方が多いでしょう。

しかし、状況に応じて家賃が下がってしまう可能性もあります。

以下では家賃が下がってしまう原因と家賃が下落しにくい物件の選び方について書いていきます。

2 – 3 – 1. 家賃は何で決まる?

まずはどのように家賃がどのような要因で決まるかについてみていきましょう。

おおよそ以下の通りです。上から家賃に与える影響度が大きい要因です。

立地

間取り

広さ

建物構造

築年数階数

日当り

最寄り交通機関

設備内容

収納力

周辺環境

など。

2 – 3 – 2. 家賃下落の原因は?

次に、家賃が下がってしまう原因をみていきましょう。

大きくは以下の通りです。

(1)建物の経年劣化

(2)需要の低下

(3)立地、利便性がよくない

以下、それぞれ具体的にみていきましょう。

(1)建物の経年劣化

新築物件も時間が経過するにつれて劣化していくので、それに応じて家賃も下がっていきます。平均的には1年で1%ずつ家賃が下落していくと言われています。大きい流れとして、以下のように段階に応じて下がっていきます。

①第一段階(築3~10年)

新築物件との競合が強いので、家賃下落の幅が大きいと言われています。

②第二段階(築11~20年)

築浅の物件との競合になるので、家賃下落の幅が少ないと言われています。

③第三段階(築25年まで)

第二段階よりもさらに下落の幅が少ないです。

(2)需要の低下

次に、近隣の地域に大型商業施設ができて発展すると、その地域との関係で「相対的」に需要が低下し、家賃が下落することがあります。

(3)立地、利便性がよくない

立地、利便性がよくない物件も家賃が下落安い傾向があります。 具体的には以下のような物件です。

駅から遠い(10分以上かかる)

ターミナル駅へのアクセスが悪い(ターミナル駅に出るのに時間がかかる)

近くにスーパーなどがなくて生活雑貨を揃えにくい

2 – 3 – 3. 家賃が下落しにくい物件のポイント

家賃下落を止めることはできないですが、下記のような物件であれば、需要が高いので、賃料は下がりにくいと言われています。

(1)立地・利便性がいい

(2)人気のある間取り

では、それぞれ詳しく見てみましょう。

(1)立地・利便性がいい

一人暮らしする方が賃貸物件を選ぶ際に、「通勤・通学の利便性」が最も重視するポイントとして挙っています。

具体的に下記のような物件です。

駅から徒歩10分以内

ターミナル駅へのアクセス

近くに商業施設があるなど生活環境が整っている

(2)人気のある間取り

一人暮らしの間取りは、建築年数によって大きく「築古」と「築浅」と2つに分かれ、間取りも変わってきます。築浅の物件は設備が充実するなど間取りがいいとされていいと言われています。最近の賃貸物件を選ぶ際に、「通勤・通学の利便性」と同様に「物件の設備」もかなり重視されるようになり、こういった入居者にとって魅力的に思える間取りの物件を選びましょう。

具体的には以下の通りです。

トイレ・お風呂別

クローゼットの収納力がある

床はフローリング

オートロック

宅配ロッカー

など。

気に入った物件がありましたら、まず家賃相場を調べてみるのはいかがでしょうか。以下のサイトにて「無料」で家賃を調べる事ができますので、ぜひ利用してみてください。

なお、より正確に査定して頂くためには、4社以上の申請をオススメします。

イエカレ+

2 – 4. 金利上昇リスク

business graph and chart不動産を購入した際に、融資を受けてご購入される方が多いのではないでしょうか。 その場合は、毎月の安定した家賃収入で、ローンの返済をしていくやり方が一般的だと思いますが、変動金利型を選択した場合、返済期間中に金利が上がると支払いが増えていきます。

現状固定金利型より変動金利型の方が金利が低いので変動金利型を選びたいと思う方が多いと思われますが、金利上昇リスクは避けたい所でしょう。

そこで、以下では金利上昇リスクを避ける方法について書いていきましょう。

2 – 4 – 1. 投資ローンと住宅ローンについて

金利が上昇した場合の具体的なリスクについて書く前に、混同されやすい投資ローンと住宅ローンとの違いについて説明しておきます。

不動産投資で利用するのは投資ローンですが、住宅ローンに比較して債務者の返済可能性が低いのと、相対的に需要が少ないことから、住宅ローンより審査基準が厳しく、かつ金利も高く設定されています。

投資ローンと住宅ローンには以上のような違いがあります。

2 – 4 – 2. 金利の仕組み

次に、金利の仕組みについて知っておきましょう。 金利上昇リスクがあるのは「(1)変動金利型」です。

(1)変動金利

名前の通り、金利が変動します。金利は、半年に1回見直しされ、返済額は5年に1回見直しがあります。

金利の上昇によって返済額が増えた場合は、これまでの返済額の1.25倍までと定められています。

(2)固定金利

全期間同一金利です。

2014年6月現在、固定金利より変動金利の方が金利が低い状態となっています。そうすると、できれば変動金利を選択しておきたい所でしょう。

2 – 4 – 3. 金利上昇の原因

そうすると、どのような場合に金利が上昇するか気になるのではないでしょうか。

金利上昇の主な原因は「景気」と言われています。景気がよくなると、物価も上がってきます。そうすると金利も上昇します。

2 – 4 – 4. 金利上昇に回避する方法

変動金利型を選択した場合の金利上昇リスクを回避にはもっとも効果的な方法として、繰り上げ返済という方法があります。

金融機関にお金を預けても増えないので、余裕な資金がありましたら、金利が上昇し始めた段階でどんどん繰り上げ返済をしていくと金利上昇リスクを回避することができます。

なお、金利が上昇するということは、景気がよくなり、つまり物件価格が上昇するという効果もありますので、金利は「経費」として計上できるため、節税効果が高くなるというメリットがあります。決してデメリットばっかりではない、ということです。

ちなみに、変動金利型と固定金利型の中間的な制度として、固定金利特約型というものがあります。

固定金利特約型とは、指定した一定期間の金利が固定するとのことです。固定金利期間終了後は変動金利型と固定金利型のいずれかを選択することが可能です。

金利が固定する期間は大体、3年、5年、10年が多いようです。固定期間が長いほど、金利が高くなります。

一般的に短期の固定金利特約は、変動金利に比べ金利が低いのでその点が変動金利型に比較してメリットとなります。一方、金利の低下局面でも、固定金利特約期間中は、金利変更ができないので、現在より金利が低下した場合は変動金利型より金利が高くなってしまいます。

なお、不動産投資ローンについて詳しくは「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」をご参照ください。

2 – 5. 費用リスク

住宅不動産投資で費用がかかるのは購入時だけではありません。所有時にも借り入れして購入した場合のローンの返済はもちろん、その他税金などの費用がかかります。

実際にどんな費用があるか見てみましょう。 下記は年間物件を所有すると主にかかる費用です。

2 – 5 – 1. 税金について

2 – 5 – 2. 管理会社に支払う管理費・修繕積立金

2 – 5 – 3. 賃貸管理会社に支払う賃貸管理委託費用

2 – 5 – 4. 火災保険・地震保険(加入した場合)

2 – 5 – 5. ローンの返済(融資を受けた場合)

2 – 5 – 1. 税金について

不動産を所有すると、以下の税金がかかってきます。

(1)固定資産税・都市計画税

(2)所得税

(3)不動産取得税

「不動産投資において知っておくべき7つの税金と節税方法」にて詳しく説明しますので、下記概要だけ説明します。

(1)固定資産税・都市計画税について

固定資産税・都市計画税とは、毎年1月1日現在,不動産を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定された税額をその不動産の所在する市町村に納める税金です。

大体毎年の6月に納税通知書が届き、納税通知書に従って納付します。

(2)所得税について

所得税とは、土地や建物などの不動産の貸付けることによって生じる所得(家賃・地代・権利金)のことです。

不動産所得は、他の所得と合計する総合課税として計算し、確定申告によって税額を確定、納付します。

(3)不動産取得税について

不動産取得税とは、家屋や土地を購入、もしくは家屋を建築するなどして不動産を取得したときにかかる税金です。

大体不動産購入6ヶ月後に、納税書が郵送で送られてきます。

なお、不動産取得税は1回のみ納める税金です。

2 – 5 – 2. 管理会社に支払う管理費・修繕積立金

(1)管理費について

①管理費とは

上記管理会社が管理してくれることに対して、毎月報酬として支払う費用のことです。

②管理形態の種類

大きく分けて下記3つになります。

常駐管理

通勤管理

巡回管理

③管理費用は?

上記管理形態や管理会社によって、管理費用が変わります。ワンルームの場合は、1万円前後となるでしょう。

(2)修繕積立金について

修繕積立金とは

マンションの維持、保全するため、定期的に修繕が必要です。管理費とは別にその修繕に使うための費用として、毎月積み立てている費用が「修繕積立金」と言います。

②積立金額は?

マンションの修繕計画に合わせて金額が決められます。

建物が古くなるにつれ、修繕する回数も増えることから、金額が高くなる可能性があります。

2 -5 – 3. 賃貸管理会社に支払う賃貸管理委託費用

賃貸管理会社に物件の管理を委託する場合、賃貸管理委託費用がかかります。 管理委託費用についてみていきましょう。

(1)そもそも管理内容は?

契約内容によって変わりますが、主に以下のような管理内容が含まれています。

賃貸募集

入居者のクレーム対応

家賃集金

家賃滞納の立替

退去時のクリーニング

など。

(2)委託費用

管理会社によって変わりますが、一般的には「家賃の5~6%」になることが多いです。

2 – 5 – 4. 火災保険・地震保険(加入した場合)

こちらは、保険に加入した場合はかかる費用になります。

火災保険は、保険にもよりますが、ワンルームの場合は10年一括で大体3~4万円前後になります。

地震保険は火災保険とセットでの加入が必須です。こちらも保険会社によりますが、大体5年一括で1万5千円前後になります。

2 – 5 – 5. ローンの返済(融資を受けた場合)

融資を受けた場合は、当然ながらローンの返済があります。

例えば、借入金額:1,000万、金利:3%、借入期間:30年の場合は、毎月の返済額は「42,160円」で、年間返済額は「505,920円」になります。

2 – 6. 火災リスク

火の用心の赤提灯不動産投資に、火災による建物の焼失もリスクの一つとして挙げられます。

ご購入された物件が、入居者の不注意による出火、近隣建物からの類焼など、オーナー様ご自身で防ぎきれない部分が多くあります。

火災リスク回避する方法としては、以下の4つの方法があります。

2 – 6 – 1. 建物に対する火災保険に加入する

2 – 6 – 2. 入居者の火災保険加入状況を確認する

2 – 6 – 3. 信頼できる建物管理会社に任せ、防火管理を徹底する

2 – 6 – 4. 火災に強いコンクリート造のマンションを選ぶ

2 – 6 – 5.無料の火災保険の一括請求を利用する

以下、それぞれみていきましょう。

2 – 6 – 1. 建物に対する火災保険に加入する

(1)保険の種類

まずは保険の種類について知っておきましょう。

火災保険には、立場によって大きく3つに分かれています。

オーナーが加入する、建物に対する保険

入居者が加入する、家財に対する保険

管理会社が加入する、マンション全体に対する保険

(2)オーナーが加入する建物に対する保険の内容

①保険対象の範囲

建物の保険とは言っても、建物本体だけではなく下記設備も保険対象に含まれています。

かき

建具

など。

②施設賠償責任保険(特約)

建物に対する保険には、所有する物件が原因で、入居者を含めた第三者へ損害を与えてしまった場合にその賠償をする特約を付けられることもあるので、必要に応じて利用するようにしましょう。入居者の火の不始末が原因で所有する物件以外の周囲の物件まで火災が及んでしまったような場合です。

特約として付けることできず、別途加入しなければいけない保険会社に分かれていますので、火災保険に加入時確認しましょう。

③火災保険に加入するデメリット

火災保険料という費用が発生することが挙げられます。保険会社にもよりますが、ワンルームの場合は10年一括で大体3~4万円前後になります。

2 -6 – 2. 入居者の火災保険加入状況を確認する

前述の通り、火災保険にはオーナーが加入するものと別に入居者が加入するものもあります。

一般的に、入居者が家を借りる際に、必須条件として火災保険を加入してもらうことになっていますが、入居者が加入する火災保険の期間は「2年」となっているので、更新を忘れて、万が一火災が起きて損害賠償してもらえないという事態を防ぐためにも、物件購入の際には入居者の火災保険加入状況を必ず確認するようにしましょう。

2 – 6 – 3. 信頼できる建物管理会社に任せ、防火管理を徹底する

そもそも火災を防ぐために事前にできる対策として、防火管理を徹底することが挙げられます。消防設備点検を定期的にきちんと行っている管理会社かどうかを事前に確認しておきましょう。

2 – 6 – 4. 火災に強いコンクリート造のマンションを選ぶ

火災による被害を最小限に抑えるには、そもそも火災に強いマンションを選んでおくことが重要です。できるだけコンクリート造のマンションを選ぶようにしましょう。

2 – 6 – 5.無料の火災保険の一括請求を利用する

以下サイトでは無料にて火災保険を一括請求する事が出来ます。10社以上提案を受ける事が可能ですので、ぜひ利用してみてください。

■火災保険一括資料請求

2 – 7. 天災リスク(地震津波など)

マンション 地震地震大国の日本において、 ほかの国に比べて建物の耐震技術はかなり優れているとは言え、地震津波などの天災リスクはないとは言えないでしょう。

もし、地震によって建物が破損、倒壊すれば家賃収入が得られなくなります。

天災である以上、完全に防ぐことは難しいですが、被害を軽減する方法があります。具体的には以下の通りです。

2 – 7 – 1. 地震保険に加入する

2 – 7 – 2. 地震に強い物件を購入する

では、それぞれ詳しく見てみましょう。

2 – 7 – 1. 地震保険に加入する

天災リスクの軽減策として最も効果的に言われているのは、「地震保険」です。 地震保険について見てみましょう。

(1)地震保険とは

地震保険とは、火災保険では補償されない地震津波、噴火などの自然災害の影響による損害を補償する保険のことです。 火災保険とセットで加入する必要があります。

(2)地震保険の種類

地震保険の種類は大きく2つに分かれています。

オーナーが加入する、専有部分の地震保険

マンション組合が加入する、共有部分の地震保険

物件を購入した際には専有部分の地震保険に加入することになります。

(3)地震保険の内容

通常、オーナーは建物にだけ保険をかけるので、建物が保険対象となります。もっとも、家具付きの賃貸マンションを経営している場合は、家財に対しても保険かける必要があります。また、保険金額は火災保険の保険金額の30%~50%の範囲内で決めることが可能です。ただし、建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度です。

(4)保険料

物件が所有する地域(都道府県)や建物の構造によって決まります。また、建物の耐震・免震性能に応じた割引制度があります。保険料は保険会社によりますが、ワンルームの場合は、大体5年一括で1万5千円前後になります。

2 – 7 – 2. 地震に強い物件を購入する

地震保険に加入する以外に、「新耐震基準」に適用物件を選ぶことも一つのリスク軽減方法として挙げられます。

そもそも「新耐震基準」とは1981年にできた基準です。そのため、1981年6月以降に建てられた建物であれば、比較的地震に強い物件と見られています。

しかし、施工ミスなどで危険性の高い建物もありますので、大手ゼネコンが施工した建物、大手ディベロッパーが分譲した建物を購入するのがいいでしょう。

2 – 8. 賃貸管理会社倒産リスク

頭を抱えるビジネスマン不動産賃貸管理会社に賃貸管理の委託をお願いしている、もしくは依頼しようか迷っている方も多いでしょう。

一般的に管理会社が倒産することは考えにくいのですが、しかし、起きてないわけではないです。

万が一自分の物件管理をお願いしている管理会社が倒産した場合は、どうなるでしょう。 まず、破産した場合の流れを見てみましょう。

2 – 8 – 1. 不動産賃貸管理会社が倒産した場合のデメリットは?

(1)倒産した場合の流れ

まず、賃貸管理会社が倒産した場合の流れを知っておきましょう。

破産管財人から通知書が届く

新しい賃貸管理会社が決め

新管理会社より契約の切り替え・移行等の手続き

(2)賃貸管理会社が倒産した場合のデメリット

管理会社が倒産すると、以下のような費用を回収できなくなります。

敷金

家賃

原状回復・クリーニング費用(場合によります)

賃貸管理会社が破産した場合は、上記費用がもらえなくなる可能性が高いです。場合によっては、全部ではなく、一部は戻ってくることもありますが、その場合でも少なからず損失は出ます。

もし管理会社からの賃料の振込が遅れることが何ヶ月も続いた場合は、管理会社の変更を検討するといいのかもしれません。

2 – 8 – 2. どんな不動産賃貸管理会社を選ぶべき?

こういった倒産リスクの回避策として、慎重に「信頼できる管理会社を選ぶ」ことが大事になってきます。

しかし、どんな会社が信頼できる会社と言えるの?と思う方も多いでしょう。

下記選ぶポイントを整理したので、ご参考に頂ければと思います。

(1)管理会社を選ぶポイント

資本金が高い

創業年数が長い

従業員数が多い

管理内容が充実している→︎例:家賃滞納立替期間が長い、空室保証サービスが付いているなど

営業力があって空室率が低い→例:賃貸入居者募集の広告を豊富に打っているなど

実績が充実している→例:︎実際管理している戸数が多いなど

(2)上記ポイントをクリアする管理会社は?

以下のような管理会社が「2 – 8 – 2 – 1. 管理会社を選ぶポイント」をクリアしているといえるでしょう。

東急コミュニティー

日神住宅サポート(株)

日本財託

リクルートフォレントインシュア

(3)管理会社の探し方は?

不動産投資会社に紹介してもらう方法もありますが、インターネットで探すことも考えられます。そのような場合、「不動産管理会社」「賃貸管理」などと検索すると不動産管理会社が広告を出しているので、その中から選んでもよいでしょう。

インターネットで探す場合、以下のような比較サイトを利用することも選択肢の一つでしょう。

総合比較サイト「プラスワン」

2 – 9. 事故物件リスク

Police line不動産取引において、建物内での自殺や他殺などがあった物件を「事故物件」として扱います。

不動産投資においても、知らないで購入してしまう、もしくは所有している物件が事故物件になるリスクが考えられます。

以下では、事故物件を購入することによる具体的なリスクの内容を説明して行きます。

2 – 9 – 1. どのような物件を事故物件という?

(1)事故物件とは?

まずはどのような物件を事故物件というか知っておきましょう。

以下のように、人の死亡にかかわる事件があった物件を事故物件といいます。

建物内での自殺や他殺

建物の火災による焼死

建物内での不審死

その他、建物内での事故死など

(2)事故物件のリスクの具体的な内容は?

事故物件には具体的に以下のようなリスクがあります。

なかなか入居の応募が来ないので空室となりやすくなる

入居してもらえるとしても家賃を減額しなければならないケースが多く、当初想定していた家賃収入を得られない

2 – 9 – 2. 購入前に事故物件であることは分かる?

そもそも買う時点で事故物件であることが分かれば前述の事故物件のデメリットを回避することができます。そこで、事前に事故物件であることを知ることはできるのでしょうか。

事故物件は法律上の「告知事項」(※1)に当たり、売買の場合、売主は販売図面に「告知事項あり」と記載し、買主に事故物件であることを告知する義務があります。ただし、何年前の事件・事故まで説明しなければならないのかは法律上明確な規定はありません。もっとも、裁判例では3年ほどとしたものがあります。

仮にもし、事故物件であることの告知がなく事故物件を買わされてしまったような場合には、契約を解除することができる可能性があります。

※1、告知事項とは、買い手や借り手に必ず伝えておくべき情報のことをいいます。

2 – 9 – 3. 購入後、事故物件となってしまうことを回避する方法あるの?

購入後に事故物件になることを確実に回避することはなかなか難しいでしょう。もっとも、損失を最小限に抑える方法はあります。

(1)保険の加入

(2)損害賠償請求

では、それぞれ詳しく見てみましょう。

(1)保険の加入

一部の保険会社(少額短期保険会社)では、入居者の自殺や孤独死を理由とした建物復旧期間中の家賃収入の損失に対して、保険金が支払われることがあります。

①保険内容は?

保険の内容は以下の通りです。金額としては補償の内容によって異なりますが、100~200万円ほどです。

賃貸住宅内で、事故による入居者の死亡に伴う空室・家賃減額などの経済的損失の補償

居室内の清掃・消臭・遺品整理などを含めた原状回復費用の補償

②保険期間

保険期間は1年または2年になります。

保険料

保険料は、対象とする物件の月額家賃で定めます。詳細は保険会社に確認しましょう。相場としては月々数100円ほどです。

具体的な保険料は下記2社の保険内容をご参考下さい。

e−Net少額短期保険株式会社

株式会社アソシア

(2)損害賠償請求

万が一入居者が部屋中で自殺した場合は、自殺した入居者の遺族と連帯保証人に対し、賠償請求訴訟を起こすことも可能です。

判例からみると、認められるのは自殺がなければ得られた家賃分の損害金額と部屋の改修費用になります。

入居者の遺族からきちんと損害を回収できるよう、親族の保証人を付けさせるなど厳格な入居審査をしておきましょう。

2 – 10. 借金リスク

ビジネスマン 返済投資不動産をご購入の際に、一括にて物件代金をお支払いする方もいらっしゃいますが、多くの方は金融機関から融資を受けて購入するので、当然のことながら借金というリスクを抱えることとなります。

順調に返済ができればいいですが、空室が続いた上に何らかの事情で働けなくなったりして借金の返済ができなくなることが考えられます。 その場合、自己破産や任意整理などの債務整理が必要となる可能性があります。

債務整理をするとクレジットカードが作れなくなるなどのデメリットがあります。

そうならないためには、事前に自分が借入できる金額を知っておくといいでしょう。

以下のサイトにて無料で数社の金融機関にて住宅ローンの審査を同時申込することが出来ますので、ぜひ利用してみてください。

■住宅ローン一括審査申込サービス

3. 不動産売却時

3 – 1. 費用リスク

帳簿をつける女性不動産は購入時と同じように、売却時にも以下のように様々な費用がかかります。

3 – 1 – 1. 不動産仲介手数料

3 – 1 – 2. 税金

3 – 1 – 3. 融資を受けた場合に、銀行に支払う一括繰り上げ返済手数料

3 – 1 – 1. 不動産仲介手数料について

不動産仲介会社に依頼し、物件を売却した場合は、その依頼した不動産仲介会社に対して仲介手数料という費用を支払う必要があります。

売却時の仲介手数料の決まりは、購入時の仲介手数料と同じなので、購入時の費用リスクにてご参照ください。

不動産売却時の仲介手数料については詳しく「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい9つのこと」をご参照ください。

3 – 1 – 2. 税金について

売却時には以下のような税金がかかります。

(1)売買契約書に貼付印紙税

こちらは不動産購入時の印紙税と同じなので、購入時の費用リスクにてご参照ください。

(2)抵当権抹消登記の登録免許税

①抵当権抹消登記の登録免許税

抵当権抹消登記するにも、登録免許税がかかります。 抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1物件につき1,000円かかります。

司法書士の登記手数料

また、物件購入時に融資を受けた場合は、その物件を担保にし、融資受けたことになります。売却の際に、設定されていた抵当権を抹消する手続きが発生します。 ご自身で対応することも可能ですが、申請書など作成して法務局に提出するなど手間がかかります。司法書士費用の相場は約1万円くらいです。

(3)不動産譲渡所得税

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。 譲渡所得がプラスになった場合のみ課税されます。 詳細については、「譲渡所得税とは?不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」にてご参照ください。

3 – 1 – 3. 融資返済について

不動産売却により、金融機関に対して残りのローンに対して一括繰り上げ返済することになります。その場合は、手数料がかかります。金融機関により異なりますが、大体3,000~5,000円程度です。なお、固定期間選択型ローンでは3~5万円必要です。

なお、不動産を売却する際の諸経費について詳しくは「事前に知っておきたい!不動産売却時にかかる3つの諸費用」をご参照ください。

3 – 1 – 4. 戻ってくるお金

なお、一括で支払うなどして支払いすぎている費用は戻ってくることがあります。 具体的には以下の通りです。

(1)固定資産税・都市計画税清算金

こちらは不動産購入時の固定資産税・都市計画税清算金と同じく、売却の場合は、自分が多めに納付した分買主から返してもらうことが可能です。

たとえば、決済日が5月15日の場合は、売主が所有した期間は1月1日~5月14日となりますので、5月15日~12月31日の分の税金は買主の負担になります。

(2)管理費・修繕積立金清算金

通常管理費・修繕積立金は管理会社に前払いになります。

5月分の管理費は、4月に支払いますので、決済日が5月15日の場合は、5月15日~5月31日の分の費用は日割り計算で買主の負担になります。

3 – 2. 流動リスク

Waage Euro Haus G不動産投資は流動性リスクがある投資と言われています。

そもそも流動性リスクとは、売却しようと思ったときに、市場ですぐに売れなかったり、また希望した価格で売れなかったりするリスクのことをいいます。

不動産投資に流動性リスクがあるのは、不動産の売却期間は、一般的には3カ月~6か月かかるため、すぐに売却することが難しいからです。

ずっと不動産を持ち続けるのであればよいですが、様々な状況の変化で売却したくなることもあるでしょう。 以下では、売却しやすい不動産の特徴を書いていきます。

購入する際にも以下のような特徴がある物件を選ぶとよいでしょう。

3 – 2 -1. 空室率の低い物件

3 – 2 -2.きちんと管理された物件

3 – 2 -3.他の物件と差別化できる物件

では、詳しく見てみましょう。

3 – 2 -1. 空室率の低い物件

空室率の低い物件は想定利回りをきちんと得られるので、人気が高く、売却もしやすいといえるでしょう。具体的には以下のような特徴がある物件です。

利便性のいい物件

賃貸需要がある場所の物件

3 – 2 -2. きちんと管理された物件

中古不動産の価値は、「外観や内部の状況」など見た目で判断されることが多いと言われています。物件の外観や内部がきちんと管理されていると売買しやすいので、購入の際にはその辺りのポイントを確認しましょう。

3 – 2 -3. 他の物件と差別化できる物件

多く分譲されるタイプと違う間取りを購入するなど、他の物件と差別化できることによって、売却時の競争率が下がり、短期間での売却が可能になります。

多く分譲されるタイプと違う間取りを購入するなど、他の物件と差別化できることによって、売却時の競争率が下がり、短期間での売却が可能になります。

まとめ

いかがでしょう。 不動産投資にはたくさんのリスクがあります。しかしリスク対応策もあります。株やFXは、自分では予測ができない要因に収益が左右されることが多い事に対して、不動産投資は、リスクの予想もでき、またその対応策も講じる事が可能なのです。 きちんとリスクを理解し、失敗しない不動産投資をしましょう。

 

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今回は、

不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスク

 
 
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「4、不動産投資は儲かるとは限らない? それでも不動産を購入すべき理由」にて不動産投資のメリットについて書いていきましたが、不動産投資は、毎月安定した家賃収入により、「長期的」、「安定的」に収益を上げ資産形成していく投資商品であるという点で株やFXなどの投資商品に比べて、リスクが低い投資です。もっとも投資である以上、リスクや、デメリットがない訳ではありません。不動産投資は、物件購入時、所有時、売却時によって違うリスクがあります。下記にてまとめてみました。

(1)不動産購入時

  • ①費用リスク
  • ②欠陥・瑕疵物件購入リスク

(2)不動産所有時

  • ①空室リスク
  • ②家賃滞納リスク
  • ③家賃下落リスク
  • 金利上昇リスク
  • ⑤費用リスク
  • ⑥火災リスク
  • ⑦天災リスク(地震津波など)
  • ⑧賃貸管理会社倒産リスク
  • ⑨事故物件リスク
  • ⑩借金リスク

(3)不動産売却時

  • ①費用リスク
  • ②流動リスク

これらのリスクを加味した上で資産運用が必要になります。

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