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今回は、不動産投資とは

 
 
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(1)そもそも不動産投資とは

不動産投資とは、利益を得る目的で不動産を購入することを言います。 利益を得る方法は、大きく以下2つがあります。

(2)不動産投資で利益を得る方法
インカムゲイン方式インカムゲイン方式とは

不動産を借主に賃貸して家賃収入で利益を得る方式のことを言います。

キャピタルゲイン方式キャピタルゲイン方式とは

投資用の不動産を価格が低い時に購入し、景気や需要の変動によりその価値が上昇した際に、売却することによって利益を得る方式のことを言います。

今の日本の不動産投資では、「インカムゲイン方式」賃貸により家賃収入の投資方法が主流になっています。

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不動産投資バカ、今回の記事は、

 

不動産投資における「利回り」とは?

 
 
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投資用不動産の販売図面を見るとき、一番最初に見るのは利回りの数字ではないでしょうか?不動産を購入していくら収益が上がるかは、利回りに左右されます。もっとも注意しなければならないことは利回りだけで購入する物件を判断してはいけないということです。

確かに、投資物件検索及び購入を決める際には利回りが判断基準の一つになります。もっとも利回りの数字が高ければ高い程、いい投資物件かというと必ずしもそうとは限りません。ここでは利回りについてきちんと理解しておきましょう。

(1)不動産投資における利回りとは利回りとは

簡単に言うと投資したお金に対してリターンしたお金の割合のことを言います。不動産投資における利回りは、物件価格に対して1年でどれほどの利益(家賃収入−費用)が得られるかを見極める指標です。

(2)不動産投資における利回りの種類

利回りの種類は、大きく以下3つがあります。

①表面利回り
②想定利回り
③実質利回り

(3)利回りの相場や平均値は?
①築年数が古いマンションの場合

一般的には、少し築年数が古いマンション(建設してから10年以上のマンション)の本体価格が安くなり、家賃相場はあまり下がっていないため、表面利回りは「8%」を超えている物件も多く見られます。

しかし、管理費・修繕積立金などランニングコストが高くなるため、実質利回りは「5~6%」が多いようです。 客観的に資産運用のプロが無料でアドバイスしています。

②築浅マンションの場合

一方、築浅マンション(建設してから10年未満のマンション)は、本体価格が高い分、家賃で取れるわけではないので、表面利回りは「6~7%」の物件が多いです。 しかし、築浅のマンションは管理費・修繕積立金は古いマンションより安く設定されている事が多いので、ランニングコストが抑えられて、実質利回りは「4~5%」の物件が多いようです。

なお、利回りの計算方法や高利回りの物件の探し方など詳しい内容については「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」にて書いておりますので、参考にしてみてください。

 

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今回のフドネタは、

まだ買い時?不動産の価格の推移と今後の予測について

 
 
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2013年に引き続き地価が上昇し、不動産の売買価格も上昇しています。さらに2020年東京オリンピックパラリンピックの開催も決まり、不動産の価格が更に上昇しているニュースもよくみるのではないでしょうか。

こんな中で、今は不動産「まだ買い時?」だと思う方は多くいらっしゃるのではないでしょう。そこで今回は、現在の不動産の価格、地価などついて書いて行きますので、これから不動産購入どうするかを考えている方に参考にして頂けたらと思います。

1、現在の投資用不動産市場の状況は?

アベノミクスなどの影響により、2012年12月の政権交代以降不動産価格が上昇していることはご存知でしょう。現在不動産市場がどのような状況かというと、不動産の価格が上昇している中でも、投資用不動産の取引は、2013年に引き続き活発な状況です。

活発であることの要因の一つとして、来年相続税増税に伴って相続税対策を目的に不動産投資をする資産家が増加しているのが目立っていることが挙げられます。また、株式投資などの投資家も不動産へ資産の組み替える人が増えているそうです。株やFXに比較して安定している不動産投資に移行する方が増えている状況です。

2、地価は上昇傾向が継続する?

下記2つのグラフをご覧頂ければ分かりますが、全国の地価は維持されているものの、東京都などの大都市は2013年に引き続き2014年はさらに上昇する傾向が強まるようです。

3月18日に国土交通省が発表した2014年1月1日の地価公示では、東京23区の宅地は全ての区で上昇しており、東京オリンピック用地の湾岸エリアはなんと10%超の上昇となりました。

東京の地価3、新築住宅価格はどうなる?

地価上昇とともに、建築資材の価格アップや人手不足による人件費の高騰により、新築住宅価格の値上がりが予想されます。

しかし、地価上昇によって新築マンションや建て売り住宅の用地を仕入れすることが困難になったり、人手不足により着工が遅れたりする事態が生じたりすることで、供給数が絞られる可能性も考えられます。もし供給数が絞られれば値上がりに繋がる可能性があります。

4、中古不動産の価格は?

下記東日本不動産流通機構のグラフを見て頂ければわかりますが、東京都の中古マンションの価格は2013年に引き続き上昇を見せています。

アベノミクスを機に景気拡大し、2020年の東京オリンピックの開催決定を受けさらに景気浮揚への期待感ももたらしています。消費税アップによる不動産価格が値下がりの懸念も、消費税のかからない個人間取引の投資物件には当てはまりません。従って、活気を帯びる不動産投資市場は、当面値上がり傾向が続くと思われます。

中古マンションの価格

5、直近の不動産取引金額の相場は?

国土交通省が運営している下記サイトでは、不動産の取引がどのくらいの金額で行われたかを調べることができます。直近の不動産取引金額の相場はこちらのサイトで確認するとよいでしょう。

6、オリンピックまでの不動産価格の予測は?

オリンピック不動産価格の今後の動向を正確に予測することはなかなか難しいといえます

もっとも、様々な事情から予測することは可能でしょう。以下は今後上昇傾向となることを推測させる事情です。

(1)2020年の東京オリンピック

(2)相続税対策

(3)外国人が注目している

(4)さらなる金融緩和

など。

では、それぞれについて見てみましょう。

(1)2020年の東京オリンピック

2020年東京オリンピック開催決定の影響で、一番影響が受けているのは湾岸エリアのマンションと言えるでしょう。

湾岸エリアにおける大型新築マンションのプロジェクトも続々と公開され、何と言っても選手村の設置が決まっている晴海や勝どき、競技会場となる予定の有明、辰巳地区に圧倒的に注目を集めています。

今後も地価の上昇傾向が期待できるでしょう。

(2)相続税対策

2013年度税制改正により、相続税基礎控除が縮小され、つまり増税することとなりました。また、相続税基礎控除が縮小されることにより、該当者もかなり増える見込みです。

そこで、15年1月1日に新税法が適用される前に、相続税対策として現金で所持するのではなく、相続税の評価額が低い不動産に資産の組み替えをする人が増えました。昨年後半からアパートの建設、マンションを購入するなどの動きが顕著になり、相続税増税実施までこの流れも加速すると思われます。

(3)外国人が注目している

日本の不動産は、アメリカ、シンガポール、香港などの国に比較して、利回りが高く割安感があります。また、東京の不動産は価格、賃料水準共に安定していることから、安定したインカムゲインが得られることも、海外投資家にとって大きな魅力の一つです。

2020年東京オリンピック開催の決定に更に注目を集めることになり、現在、東京の不動産の需要は高まっています。需要が高まれば価格も上昇するでしょう。

(4)さらなる金融緩和

2015年10月に実施予定の消費税10%への引き上げを見据え、景気回復をするために金融緩和により融資条件がさらに柔軟になる見通しです。融資により物件の購入がしやすくなり、買い易い環境とも言えるでしょう。

(5)建築費の上昇

以上に加えて、建築費も上昇しています。具体的な要因は以下の通りです。

安倍政権誕生後の金融緩和政策を受けた円安トレンドによる輸入建築資材の高騰

建築業界の働き手の多くが定年退職したこと、及びオリンピック開催を受けた建築需要の増加、の2点に伴う職人不足による人件費の高騰

(6)上がる要因は多数!でも注意が必要

もっとも、ワンルーム投資用マンションについては価格の上昇が鈍る可能性があります。

というのは、ワンルームマンション価格は購入するサラリーマンにもメリットがあるように表面利回りが5%以上になるように設定されています。

以上のように建築費や地価が上がったとしても家賃はそこまで上昇しないので、マンションの購入価格を上げてしまうと利回りが下がります。

そこで、サラリーマンにメリットがある利回りが出る範囲でしかワンルームマンション価格が上がらないように価格上昇が制限される可能性があります。

なお、東京オリンピックの不動産価格の推移については詳しく「今は買い時?東京オリンピック開催の不動産価格への影響について」をご参照ください。

まとめ

今回は不動産価格の推移と今後の予測について書いていきましたがいかがでしたでしょうか?不動産投資をされるにあたってご参考になれば幸いです。

エターナル株式会社 近野貴行 フドネタ 不動産投資バカ

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今回は、ワンルームマンション投資を失敗しないために知っておくべき10のこ と

 
 
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不動産投資と言っても、区分マンションから、一棟アパート、一棟マンションなど実は様々な種類があります。また、新築か中古かによって投資金額、リスクや収益性も異なります。

今回はワンルームマンションタイプを投資した場合の

新築ワンルームマンションのメリット、デメリット

中古ワンルームマンションのメリット、デメリット

一棟アパート経営との違い

などについて書いていきますので、ワンルームマンション投資を考えている方の参考になれば幸いです。

1、 ワンルームマンション投資とは?

名前の通り、ワンルームマンション、つまり一人暮らし用のマンションを購入して家賃収入や売買の差額によって利益を得ることです。

2、 ワンルームマンション投資のメリットとデメリット

ワンルームマンションは投資金額が少ないため、手軽に始められると人気を集めています。実は、ワンルームマンション投資を検討すると同時に一棟アパートを検討されている方も多いようです。

(1)ワンルームマンション投資のメリットは?

まず、一棟マンション、一棟アパートと比較した場合のワンルームマンションのメリットとして大きく以下の3つがあります。

① 投資金額が安いので投資しやすい

② 収益性(利回り)

経営管理に手間がかからない

では、それぞれについて見ていきます。

① 投資金額が安いので投資しやすい

まず、投資金額について皆さんが気になることでしょう。

一棟マンション、アパートの場合は、ほとんど「土地+建物」の購入になりますので、ワンルームマンションに比べ、高額になります。都内だと木造アパートは5,000万円程度から、鉄筋コンクリートの一棟マンションでは1~2億円程度が多いようです。

一方、ワンルームマンションは1,000万円未満での投資が可能です。

② 収益性(利回り)

ワンルームマンションの表面利回りは新築で5%前後、中古は8~9%が相場です。一棟マンションの場合、建築費用や土地代のコストが高く、投資金額が高くなっているため、中古で5%前後が多いようです。

なお、一棟マンションと比較して一棟アパートは一般的に利回りが高いとされており、利回りに相場としては8%程です。

経営管理に手間がかからない

一棟マンション、一棟アパートを経営する場合は、入居者の管理もそうですが、建物の修繕、設備の定期的の点検などコストや手間がかかります。

一方、ワンルームマンションは、既にマンションの管理会社が入っていますので、毎月決まった金額の管理費・修繕積立金を支払うのみです。ほとんど手間かからないです。

(2)ワンルームマンション投資のデメリットは?

では、続いて一棟マンション、一棟アパートと比較した場合のワンルームマンションのデメリットを見てみましょう。

大きく以下の3つがあります。

① 投資金額が少ないため、リターンも少ない

② 資産が建物のみ

③ 空室になった場合、収入がゼロになってしまう

では、それぞれについて見てみましょう。

① 投資金額が少ないため、リターンも少ない

上記ワンルームマンション投資のメリットで書きましたが、ワンルームマンションは一棟マンション、一棟アパートと比較して、投資金額が少なく投資しやすいですが、その分、インカムゲインはその一つの部屋の家賃収入だけになりますので、リターンも少ないと言えるでしょう。

② 資産が建物のみ

一棟マンション、一棟アパートの場合、建物が建築年数によって老朽化し、建物価値がなくなっても、残った土地は資産として残ります。

しかし、ワンルームマンションの場合、投資に占める土地の割合が極めて小さいため、土地などはほとんど残りません。従って、ワンルームマンション投資は、購入時出口戦略としていつ売却するかを考えることは非常に大切だと言えるでしょう。

③ 空室になった場合、収入がゼロになってしまう

ワンルームマンションは名前の通り一部屋になりますので、万が一空室になった場合は、家賃収入がゼロになってしまいます。一方、一棟マンション、一棟アパートは、複数の部屋がありますので、たとえ一部屋が空室になっても、家賃収入はゼロになることはありません。ワンルームマンションと比較して、リスク分散ができると言えるでしょう。

3、 新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションのどっちに投資すべき?

同じワンルームマンションでも新築と中古によって、投資金額も違うし、もちろんリスク、収益性なども変わってきます。どっちのタイプに投資すべきかと迷っている方もたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。以下、新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションのメリットとデメリットについて書いていきますので、ご参考にしてみてください。

4、 新築ワンルームマンションのメリットとデメリット

(1)新築ワンルームマンションに投資するメリットは?

新築新築ワンルームマンションに投資するメリットは大きく以下の3つがあります。

① 高い家賃でも比較的入居者が決まり易い

② 担保力が高い

③ 初期費用で仲介手数料の節約ができる

では、それぞれについて見てみましょう。

① 高い家賃でも比較的入居者が決まり易い

新築というだけで魅力的なモノであります。同エリアの中古物件に比べ少し高い家賃でも入居者が決まります。

② 担保力が高い

中古ワンルームマンションに比べ、金融機関にとって担保力が高いとされ、融資額は頭金ゼロ円に近い、いわゆるフルローンでの融資を頂けることができる場合が多いようです。そのため自己資金があまりない方でも購入することが可能と言えます。

③ 初期費用で仲介手数料の節約ができる

新築ワンルームマンションを購入する場合は、不動産仲介業者ではなく、デベロッパーつまり開発業者から直接購入することになりますので、物件価格の3%の仲介手数料を節約することができます。

例えば、売買価格が2,000万円の新築ワンルームマンションを購入する場合、仲介手数料は648,000円(税込み)を節約することができます。

(2)新築ワンルームマンションを投資するデメリットは?

上記にて新築ワンルームマンションのメリットを見てきましたが、続いてはデメリットについても見てみましょう。

新築ワンルームマンションは、下記デメリットが挙げられます。

① 物件価格そのものが高い

② 高い利回りを出しにくい

③ 賃料の下落幅が大きい

では、それぞれについて見てみましょう。

① 物件価格そのものが高い

新築ワンルームマンションの場合は、価格の設定に土地代、建築費、人件費など様々の費用から算出しております。その中にデベロッパーの利益も含まれていますので、中古のワンルームマンションに比べ購入価格が高くなっており、初期投資費用が高くなる傾向があります。現在首都圏の新築ワンルームマンションは大体2,000万円~2,500万円が売買相場になっています。

② 利回りが出にくい

物件価格が高ければ、利回りが低くなります。中古に比べ新築ワンルームマンションの家賃は少し高めに取れますが、物件価格が高くなった分が家賃で取れるわけではないので、表面利回りはなかなか取れないのが現状です。

都内の新築ワンルームマンションの表面利回りは4~5%が一つの目安になるでしょう。

③ 賃料の下落幅が大きい

新築というプレミアム価値は一番初めに入居した人だけが享受できることで、一旦退去してしまうと、中古の家賃相場に合わせて入居者の確保をしなければなりません。

家賃の下落幅も段階によって変わりますが、第一段階と言われている築3~10年の物件は、新築物件との競合が強いため、家賃下落の幅が大きいと言われています。

5、 中古ワンルームマンションのメリットとデメリット

新築マンション続いて、中古ワンルームマンションに投資した場合のメリットとデメリットについてみてみましょう。

(1)中古ワンルームマンションを投資するメリットは?

中古ワンルームマンションを投資するメリットは大きく以下3つがあります。

① 初期費用が安く抑えられる

② 高い利回りを実現しやすい

③ (立地さえ気をつければ)空室率を低くおさえられる

では、それぞれについて見てみましょう。

① 初期費用が安く抑えられる

中古ワンルームマンションの物件価格は、需要と供給の原理で販売価格を決めています。そのため割安で購入できる可能性があります。築年数浅い物件であっても、新築物件として分譲時の7~8割前後の価格で購入することが出来ます。

例えば、新築で分譲時2,000万円のワンルームマンションが、中古で購入すると1,400万円前後で購入することが可能です。

初期費用としてかなり安く抑えることが可能です。

② 高い利回りを実現しやすい

新築ワンルームマンションに比べ、中古ワンルームマンションは本体価格が安く、家賃もほとんど変化なく、安定しています。従って、新築マンションより利回りが高くなるケースが多いです。現在、都内23区の中古ワンルームマンションの表面利回りは8~9%が一つの目安になるでしょう。

③ (立地さえ気をつければ)空室率を低くおさえられる

ワンルームマンションの需要ニーズとして、学生、サラリーマン、外国人などターゲットが広いです。また、新築に比べ、中古の家賃が安くなりますので、人気も集まります。

しかし、ここで注意してほしいのは、マンションの立地です。地方より東京都内をお勧めします。理由としては以下の通りです。

人口集中している

経済機能が集中している

転入人数が一番多い

外国人の登録が年々増えている

大学のキャンパスが都心回帰

など。

(2)中古ワンルームマンションを投資するデメリットは?

中古ワンルームマンションは、以下のデメリットが挙げられます。

① 担保力が低い

② (築年数が古い場合)耐震性や耐久性が脆いことがある

③ 間取りが古く感じられる可能性がある

④ 建築面積がかなり狭い物件がある

では、それぞれについて見てみましょう。

① 担保力が低い

中古ワンルームマンションは新築に比べ、金融機関にとって担保力が低いとされ、融資額は大体物件評価価格の70%前後になる事が多いようです。そのため、いわゆるフルローンでの購入は難しく、ある程度の自己資金を用意する必要があります。

② (築年数が古い場合)耐震性や耐久性が脆いことがある

築年数の古い建物は、耐震性などが脆いというイメージがあります。

もっとも、日本では1981年に「新耐震基準」が実施され、つまり1981年6月以後に建築された建物であれば、この新しい耐震基準を満たしているといえます。従って、耐久性が低いというリスクを回避するためには、1981年6月以後の物件を選ぶようにしましょう。

③  間取りが古く感じられる可能性がある

少し古いワンルームマンションでは、「ユニット3点式」が主流だったですが、最近のマンションでは、「洗面所・お風呂別」の間取りが多くなりました。このように、時代の変化に応じて間取りが古く感じられる可能性があります。

④  建築面積がかなり狭い物件がある

近年、東京23区において、ワンルームマンションを建築する際の規制が条例によって行われていますが、その規制が実施される前に建てられた建物は、中に部屋の広さは20平米を満たさない物件も多くありました。

いま現在、都心部の利便性を重視してワンルームマンションを探されているかたは、その狭さの物件に住みたいと思わないでしょう。そのような規制をパスして、ある程度の広さがある物件の需要はあると言えるでしょう。

下記東京23区のワンルームマンション建築規制をご参考にしてみてください。

■ 東京23区のワンルームマンション建築規制とその認識

6、東京23区か、地方にすべきか?

選択新築と中古ワンルームマンションのメリット・デメリットが分かりましたが、では、エリアはどうでしょう。東京23区にするか、地方にすべきかと悩んでいる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

以下の点から見てみましょう。

(1)空室リスク

(2)資産価値

(3)収益性(利回り)

(4)流動性リスク

では、それぞれについて詳しく見てみましょう。

(1)空室リスク

空室になるかどうか大きく影響をもたらすのはやはり入居者がいるかどうかです。

地方に比べ、東京23区は学生、サラリーマン、外国人などたくさんの単身者が集まっていることから、ワンルームマンションに対する需要性が高いです。従って、空室率は地方に比べ低いと言えるでしょう。

(2)資産価値

一概には言えないですが、基本東京23区の地価は地方より高くなっており、不動産の資産価値も高いと言えるでしょう。

そのため、ワンルームマンションの価格も東京23区の物件が高くなっています。

(3)収益性(利回り)

物件価格が高くなれば利回りが下がります。そのため、東京23区のワンルームマンションに比べ、地方のワンルームマンション価格が安いため、利回りが高くなっています

(4)流動性リスク

万が一な場合、急遽物件を売却することも考えられます。地方の物件に比べ、東京23区の物件は需要が高いため、短期間での売却ができる可能性が高いと言えるでしょう。

もちろん、売却しやすい物件を選ぶことが大切と言えます。

7、 ワンルームマンション投資に適した人はどういう人?

c不動産投資と言っても、不動産のタイプによって、向きと不向きがあります。では、ワンルームマンション投資に適した人はどういう人でしょうか。

大きく以下2つのタイプの人に適していると挙げられます。

(1)初心者

(2)サラリーマンなど副業として投資の方

ワンルームマンションは、一棟マンションなどの投資タイプに比べ、初期費用が安くおさえられるのと管理し易いことから、不動産投資に経験が少ない初心者やサラリーマンなど本業があって、あまり管理などに時間をかけられない方には適していると言えるでしょう。

 

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今回は、社会保険料の行方

 
 
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社会保険料の行方

会社員の皆が治めている保険料は年金積立金管理運用独立行政法人(Goverment Pension Investment Fund)が運用している。

 

<p国民の税金はGPIFの運用益を利用して、社会保証の1つである老後の公的年金として支払われる。その運用資産に関するニュースが日経新聞により報道された。これで怒りを覚えない日本国民の穏やかさは世界

日経新聞 7月5日(火)

公的年金評価損、足元で拡大か  「4~6月5兆円」と民間試算

年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)が運用する公的年金の評価損益が2016年4~6月期に5兆円程度のマイナスとなったもようだ。英国の欧州連合(EU)離脱決定に伴う株安などが響いた。14年10月から始まった運用改革は正念場といえそうだ。

野村証券の西川昌宏チーフ財政アナリストがGPIFの保有資産について、今年3月末から6月末までにどのくらい時価が増減したかを推定した。国内債券はマイナス金利政策で債券価格が上昇(金利は低下)したため1兆3千億円の評価益を計上したとみられる。

国内株は2兆2千億円、外国株は2兆5千億円、外国債券は1兆6千億円の評価損をそれぞれ出したという。

日経平均株価の6月末終値は英離脱問題の余波で1万5575円と3カ月で1100円超下がった。円相場も対ドルで10円弱上昇し、海外資産の円建て評価額が目減りした。GPIFが29日発表する15年度の運用実績は精査中だが、株安が主因で5兆数千億円の評価損となったようだ。通期で損失を出すのは10年度以来5年ぶりとなる。

GPIFは14年10月末に資産構成を見直した。国内、外国の株式の運用比率をいずれも12%から25%へ引き上げ、合計50%までにした。市場運用を始めた01年度からの評価損益を足し合わせると40兆円程度のプラス。そのおよそ6割にあたる23兆円ほどは、安倍政権発足後に上げた評価益だ。

もっとも各期末時点での資産価値の変化をとらえたもので、GPIFの運用損益が確定したわけではない。評価損益も今後、大きく変動しうる

 

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今回のフドネタは、

地方vs都市 東名阪の地価上昇

 
 
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路線価 8年ぶりプラス 全国0.2%、都市・地方で二極化 16年分

国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる2016年分の路線価(1月1日時点)を発表した。約32万8千地点の標準宅地の評価額は、全国平均で前年比0.2%のプラスとなり、リーマン・ショック前の08年以来、8年ぶりに上昇に転じた。東京、大阪、愛知など14都道府県(前年は10都府県)で上昇した。(関連記事を社会2面に)

不動産投資の活発化や金利低下に伴う住宅取得需要の高まりに加え、インバウンド(訪日客)需要も影響した。上昇率は20年に五輪開催を控える東京(2.9%)が最も高く、東日本大震災の復興事業が進む宮城(2.5%)、福島(2.3%)が続いた。

東京と大阪(1.0%)が3年連続、愛知(1.5%)が4年連続の上昇となった。下落は33県だった。うち29県は下落率が縮小したものの、大都市圏と地方との二極化が続いている。

都道府県庁所在地の最高路線価が上昇したのは25都市(前年は21都市)。大阪市北区角田町の御堂筋は22.1%上がり、東京23区内や名古屋、訪日客が多い京都、金沢、福岡など10都市で上昇率が10%を超えた。

ただ、インバウンド需要の減速感や英国の欧州連合(EU)離脱決定に伴う金融市場の混乱などで、今後も不動産取引が活発に行われるかは不透明だ。ドイツ証券の大谷洋司シニアアナリストは「混乱前から都市部の不動産価格はピークアウトしている。今後は調整局面が続く可能性がある」と指摘している。

路線価は主要な道路に面した土地1平方メートルあたりの価格。国土交通省が毎年3月に公表する公示地価の8割を目安に、売買実例も参考にして算出する。調査地点数が多いため土地取引の指標としても活用される。

相続税、我が家にも?

路線価上昇で対象広がる 相談・セミナー活況

国税庁が1日発表した2016年分の路線価は、大都市圏を中心に上昇した。昨年から基礎控除の縮小で相続税の課税対象が拡大。相続税の算定基準となる路線価の上昇傾向に、税理士事務所などには「どうすればいいのか」と相続税の相談に訪れる人が増えている。(1面参照)

相続税はかからないと思うのですが、念のためみてもらえますか」。昨年9月、松岡章夫税理士(57)の東京都内の事務所を訪れた60代の女性が切り出した。2カ月前、女性の80代の母親が亡くなり、女性ら2人に都内の一軒家などが相続財産として残った。

その土地の路線価を基に計算した相続財産は約4600万円、女性らは母親と同居しておらず非課税枠は約4200万円だった。差額の約400万円が課税対象となり、2人合計の相続税は約40万円。女性らは今年5月に納税した。

松岡税理士は「近年の路線価上昇がなかったら、非課税だったかもしれないケース。相続税といえば、かつては数百万円程度の相談が多かったが、最近は少額の相談も目立っている」と話す。

税理士が無料で税務相談に応じる東京税理士会納税者支援センター(東京・渋谷)。相続・贈与税の相談件数は、13年度は1241件だったが、15年度は1332件に増加した。

6月下旬、同センターを訪れた70代の女性は「夫の病気がきっかけで遺言を用意するつもり。自宅の土地などの相続税がどれぐらいかかるのか知りたかった」と話した。

昨年1月の税制改正で、相続税の非課税枠となる資産の基礎控除は「5000万円+1000万円×法定相続人の数」から、「3000万円+600万円×法定相続人の数」に引き下げられた。

課税対象は亡くなった人全体の4%台から6%台に増える見通し。路線価の上昇も加わり、多額の資産を持たない「中流層」にも相続税がかかる時代となっている。

相続コンサルタント「夢相続」(東京・中央)が5月中旬に実施した「相続・不動産活用フェア」には70代を中心に2日間で延べ約400人が参加した。

相続税節税のために不動産投資をしたい」「子供たちにはどういう形で財産を残したらいいのか」。椅子が足らなくなるほど参加者が来場し、熱心に質問してメモを取る人が多かったという。同社の曽根恵子社長は「路線価の上昇傾向が続くなか、相続税への関心はますます高まっている」と話している。

 

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不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて

 
 
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相続税対策として不動産を購入した方がいいという話を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

2015年1月1日より、相続税基礎控除額が縮小され、増税されることになったので、相続税対策はこれまでにも増して非常に重要となっています。

しかし、具体的どのような対策を採ると一番得をするかを知らない方も少なくないでしょう。

そこで今回は、

相続税基礎控除額の計算方法

なぜ不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて

不動産で相続した場合の相続税評価額のシミュレーション

などについて書いていきますので、相続税対策でお悩みの方の参考になれば幸いです。

1不動産は相続税対策としていい?

住宅のイメージ不動産は、相続税の計算基準となる評価額は現金の評価額より低く評価されます。

具体的には、同じく投資商品として有価証券に投資した場合、有価証券の評価額は時価で評価されるに対し、不動産は時価の約3割程度で評価されることになります。

そのため、相続税が少なく抑えることができ、相続税対策として購入することにメリットがあるといえるでしょう。

相続税の計算方法

(1)相続税の計算方法

電卓相続税は以下の計算式にて計算することができます。

相続税額=(全ての財産額―基礎控除額)×相続税率」

(2)基礎控除額の計算方法は?

①そもそも基礎控除額とは

そもそも基礎控除とはどのようなものでしょうか。

財産を相続したから相続税がかかるだと思っている方は多くいらっしゃるようですが、実は、相続税は相続した財産が一定額を超えた場合に初めて発生します。

つまり、一定額以内であれば発生しないとのことです。

基礎控除額とは、その一定額のことを言います。

例えば、相続する財産の全額が1億円の場合、相続税がかかるのは1億円全額ではなく、「1億円―基礎控除額」の金額になります。

つまり、基礎控除額が大きければ課税される金額も少なくなります。

税制改正前の相続税基礎控除額の計算方法

では、基礎控除額はどのように計算されるでしょう。

まず、2014年12月31日まで、税制改正前の相続税基礎控除額を見てみましょう。

以下の計算式にて計算することができます。

「5,000万円+1,000万円×相続人数」

なお、最高税率は「50%」となります。

税制改正後の相続税基礎控除額の計算方法

一方、2015年1月1日以後、つまり税制改正後の相続税基礎控除額は縮小され、以下の計算式にて計算することになります。

「3,000万円+600万円×相続人数」

なお、最高税率もアップされ「55%」となります。

基礎控除額のシミュレーション

例えば、同じく相続財産は1億円で、相続人が1人の場合

■ 税制改正前に相続税がかかる金額

「1億円―(5,000万円+1,000万円×1)=4,000万円

■ 税制改正後に相続税がかかる金額

「1億円―(3,000万円+600万円×1)=6,400万円

なんと、税制改正によって相続税がかかる金額は「2,400万円」も多くなります。

(3)相続税のシミュレーション

税制改正前に支払う相続税

4,000万円×20%―200万円=600万円

税制改正後に支払う相続税

6,400万円×30%―700万円=1,220万円

③結果

税制改正前よりなんと「620万円」ほぼ2倍の相続税を支払うことになります。

3なぜ不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて

財産を現金や有価証券で相続する場合は、時価に対して課税対象であるため金額も高くなります。

しかし、不動産を相続する場合、時価ではなく、「固定資産台帳や路線価」などから算出した評価に対して課税となりますので、納める相続税額が少なくなる傾向があるので、他の資産よりも相続税の節税対策になるとされています。

(1)土地の評価額

土地は一般的には国税庁が定めた路線価に基いて、路線価の80%程度の評価額となります。

例えば、路線価の評価が1,000万円の土地の場合、相続税での評価額は「1,000万円×0.8=800万円」になります。

(2)建物の評価額

建物の評価額は一般的には固定資産課税台帳に記載している固定資産税評価額に基いて評価します。大体建築費用の50~60%で評価されることが多いです。

例えば建築費用が2,000万円の建物の場合、相続税での評価額は「2,000万円×50%=1,000万円」になります。

(3)賃貸による借家権割合で建物の評価額は更に減額

不動産が投資不動産として第三者に賃貸することで、建物の評価額が更に30%控除されることになります。例えば、上記②の建物の評価額は更に30%控除を受けることが可能なので、評価額は「1,000万円×70%=700万円」になります。

(4)小規模宅地の特例により、土地の相続税評価額がさらに減額

小規模宅地の特例というのは、敷地の種類によって限度面積の部分に対して、評価額が減額されるとのことです。

例えば、事業用の敷地が200㎡の場合、相続評価額は200㎡まで5割評価となるため、時価が1億円であれば、評価額は5,000万円となります。

なお、相続税の改正により限度面積の改正もありますので、詳しくは国税庁の「小規模宅地等の特例」をご参照ください。

4不動産で相続した場合の相続税評価額のシミュレーション

不動産売買同じく1億円を現金と投資不動産で相続した場合の評価額を見てみましょう。

(1)現金1億円を相続した場合

相続税の評価額:1億円

 
(2)時価1億円で、評価額が4,000万円の投資マンションを相続した場合

建物評価額:2,000万円

土地評価額:2,000万円

相続税の評価額:2,200万円

<計算方法>

―建物―

2,000万円×0.7=1,400万円

―土地―

2.000万円×0.8×0.5(小規模宅地の評価減)=800万円

―評価額合計―

1,400万円+800万円=2,200万円

(3)結果

結果として、現金で1億円で相続した場合の評価額は不動産で相続するより「7,800万円」も多くなるということになります。従って、不動産は相続税対策として有効的と言えるでしょう。

相続税対策として有効性の高い不動産物件は?

タワーマンション不動産による相続税対策の中でも、タワーマンションを活用した節税対策は効果がより大きいとして人気があるようです。

(1)タワーマンションが節税対策として効果的な理由

では、なぜタワーマンションが効果的なのでしょう。

タワーマンションが効果的なのは、部屋の個数が多いため、地積が小さい、つまり土地の持ち分が少なくなることから、結果として土地の評価額が少なく計算されるからです。

例として、時価の5分の一程度の評価額となることもあるようです。

(2)タワーマンションのデメリット

タワーマンションを活用することによって、節税効果が高い反面、以下のようなデメリットも注意する必要があります。

① 人気のため購入価格が高い傾向がある

② 賃貸の場合空室リスクが比較的に高い

など。

従って、相続税対策としてタワーマンションの購入を検討する場合、購入する前に一度税理士に相談してみるといいでしょう。なお、具体的に不動産投資を検討している方詳しくは「不動産投資|安定した不労所得を得るために知っておきたい全知識」をご参照下さい。

えたーまる株式会社 近野貴行 フドネタ