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近野貴行のフドネタ

近野貴行のフドネタです。

 

今回のネタは、

不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと

 
 
ブログ

投資用不動産の販売図面を見るとき、一番最初に見るのは利回りの数字ではないでしょうか?

ご存知の通り、不動産を購入していくら収益が上がるかは、利回りに左右されます。確かに、投資物件検索及び購入を決める時にも、利回りが判断基準の一つになります。しかし、この利回りの数字が高ければ高い程、いい投資物件だとよく言われておりますが、必ずしもそうとは限りません。

そこで今回は、利回りの種類、また高利回り物件の探し方などについて書いて行きますので、ご参考にして頂けたら嬉しいです。

1 不動産投資における利回りとは

利回りとは、簡単に言うと投資したお金に対し、リターンしたお金の割合のことを言います。

不動産投資における利回りは、物件価格に対して1年でどれほどの利益(家賃収入−費用)が得られるかを見極める指標です。

2  不動産投資における利回りの種類

利回りの種類は、大きく以下3つがあります。

(1) 表面利回り

(2) 想定利回り

(3) 実質利回り

では、それぞれの利回りについて見てみましょう。

3 表面利回りの計算方法

よく販売図面に記載されており、大まかな収益指標です。グロス利回りとも言います。

下記計算式にて計算されます。

「表面利回り=年間収入÷購入価格×100」

4 想定利回りの計算方法

現状は空室もしくは売主が入居中の物件が、賃貸に出した場合の参考収益指標です。

下記式にて計算されます。

「想定利回り=年間収入(想定)÷購入価格×100」

相場賃料を元に算出した想定利回りとなりますので、同じ家賃で入居者が決まればいいのですが、なかなか思うように入居者が入らないこともあるので、実際の数字は想定利回りより低くなる事が多いようです。

5、実質利回りの計算方法

毎年実際かかった税額や、管理費などのランニングコストを差し引いて計算していますので、より正確の収益性を知ることができます。ネット利回りとも言います。不動産投資をする際にはこの実質利回りを重視すべきです。

(1)実質利回りの計算式は?

下記計算式にて計算されます。

「実質利回り=(年間収入−年間支出)÷購入価格×100」

(2)年間支出に含まれる経費にはどのようなものがある?

この年間支出とは、不動産を所有時に発生する諸経費の合計のことを指します。具体的には、

建物管理費・修繕積立金

固定資産税・都市計画税

賃貸管理会社管理費

火災保険料

税理士・弁護士などの報酬

など。

6、利回りの相場や平均値は?

不動産は、築年数によって、利回りが変わってきます。以下、それぞれについて書いていきます。

(1) 築年数が古いマンションの場合

一般的には、少し築年数が古いマンション(建設してから10年以上のマンション)の本体価格が安くなり、家賃相場はあまり下がっていないため、表面利回りは「8%」を超えている物件も多く見られます。

しかし、管理費・修繕積立金などランニングコストが高くなるため、実質利回りは「5~6%」が多いようです。

(2) 築浅マンションの場合

一方、築浅マンション(建設してから10年未満のマンション)は、本体価格が高い分、家賃で取れるわけではないので、表面利回りは「6~7%」の物件が多いです。しかし、築浅のマンションは管理費・修繕積立金は古いマンションより安く設定されている事が多いので、ランニングコストが抑えられて、実質利回りは「4~5%」の物件が多いようです。

8、 高利回りの物件の探し方

次は高利回りの物件の探し方をみていきましょう。

(1)割安で売られるケースはどのような場合?

利回りが高い物件は、やはり「物件が割安である」ことが大切な要因と言えるでしょう。しかし、なかなか入居者が決まらない物件はいくら安く売られても利回りができません。つまり、いい物件が割安く売られている物件は高利回り物件であります。そんな都合のいい物件が売られている3つのパターンを紹介します。

では、それぞれについて見てみましょう。

① 売主が売却を急いでいるパターン

売主が物件を売却する理由は様々です。中には早急に資金が必要な売主も少なくありません。一般的に融資を利用する場合は、融資審査で時間がかかりますので、現金でお支払いができるならすぐに契約ができ、また購入価格の交渉にも有利になります。

従って、興味がある物件がありましたら、売主の売却理由も聞くようにしましょう。

② 空室になりやすくなる阻害要因があるパターン

阻害要因、つまり一見汚く、空室が目立つような物件については、旧オーナーはできるだけ早めに手放したがる傾向があります。そのため、ちょっとしたリフォームをするだけで満室にできる物件が格安で売られることは珍しくありません。

このような物件は、こういう容易に改善できる阻害要因を放置したままで、格安で売却に出されることが多いので、価格交渉をする際にも買い手が有利になることが多いです。

③ 値付け間違いパターン

時には売却に慣れていないオーナーさんと収益不動産にあまり知識のない不動産業者より売却に出された「安い値段」値付け間違いの物件があります。

9高利回りの物件を見つけた時に注意すべきこと

注意不動産投資は、利回りの高さだけに飛びつくのは危険がいっぱいです。下記3点を注意するようにしましょう。

(1) ランニングコストが高い物件ではないか

表面利回りが高くてもランニングコストも高ければ、実質利回りは低くなってしまいます。物件を維持していくランニングコストは、物件の種別によって違いますし、同じ物件の種別であっても、築年数、物件によってランキングコストが違います。購入前にランニングコストをしっかり確認をし、実質利回りも計算するようにしましょう。特に修繕積立金は将来値上がりするのでそのことを事前に理解しておきましょう。

(2)空室リスクが高く、出口が読みにくい物件ではないか

よくあるのは地方の物件です。売却時満室稼働で高い利回りが出ていましたが、しかし、空室リスクや売却時なかなか売れない(流動リスク)が高いため、高い利回りも一時的なことと言えるでしょう。

すなわち、表面利回りが高くても、空室リスクやランニングコスト、将来の不動産相場なども折り込んだ「実質利回り」が高利回りでないと優良な物件といえないのです。

(3)家賃が適正か否かをチェックする

次に家賃が適正か否かをチェックしましょう。相場より高い家賃が設定されていることを前提とした利回りなら、実際はその利回りを獲得できない可能性が高いです。

エターナル株式会社 近野貴行フドネタ