近野貴行のフドネタ

エターナル株式会社近野貴行のフドネタです。

今回の時事ネタは、

頭金なしでも不動産投資をするために知っておくべき4つのこと

 
 
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頭金なし、つまり手持ち資金なしでも不動産投資始められるか気になる方は少なくないのではないでしょうか。

住宅ローンと違い審査基準がかなり厳しくなっているため、不動産投資ローンを本当に頭金なしで、つまりフルローンで融資を受けることは難しいのが実情です。また、不動産を購入する時には、物件価格の他にも現金で支払わなければ行けない諸経費と呼ばれている初期費用がかかります。

今回は、

一般的にどのくらいの自己資金が必要か

購入時に必要な諸経費

頭金なしで不動産投資始められるか

頭金なしで、融資を受けることができるケース

頭金なしで融資を受けた場合のデメリット

などについて書いていきます。ご参考にしてもらえたら幸いです。

目次

1購入時には一般的にどのくらい自己資金が必要?

2頭金なしでもお金を貸してくれるケースは?

3頭金なしで不動産投資をした場合のリスクは?

1購入時には一般的にどのくらい自己資金が必要?

(1)物件価格に対してどのくらいの自己資金が必要?

収益不動産購入時、一般的には物件価格の10~20%の自己資金が必要だと言われています。

(2)その他に必要な諸経費は?

物件価格の他に、以下のように諸経費と呼ばれる初期費用が発生します。こちらの費用は大体物件価格の8~10%になり、例えフルローンで融資を受けられたとしても基本的には諸経費は最初に現金での支払いが必要です。

以下の費用が諸経費に含まれている費用です。

不動産仲介手数料

司法書士へ支払う報酬

(融資を受ける場合)銀行に支払う手数料

保険料

など。

(3)購入時に一般的に必要となる初期費用のシミュレーション

以上を踏まえると、一般的には例えば、物件価格1,000万円の不動産を購入する場合、100~200万の頭金と80~100万の諸経費がかかりますので、合計180~300万の初期費用が必要となります。

3頭金なしでもお金を貸してくれるケースは?

そうすると、やはり頭金がないと不動産投資はできないのでしょうか?

結論からいうと、かなり厳しいですが頭金なしのフルローンで不動産投資できる可能性はあります。では、頭金なしでお金を借りて不動産投資できるケースについてみていきましょう。

(1) 収益物件の売値と銀行の概算評価額に差がないケース

一つ目のケースは、銀行で使う原価法による概算評価額と、融資を受ける予定の物件の売値に近ければ、頭金なしのフルローンが組める可能性が高いと言われています。では、銀行の概算評価額はどのように計算されるについて見てみましょう。

① 物件の評価額

物件の評価額=土地の評価額+建物の評価額

② 土地の評価額

国税庁が毎年発表する「路線価」(※1)を基準に算出します。

■ 国税庁「路線価図・評価倍率表」

http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.html

※1、路線価とは、相続税の計算をする時に使うものです。土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を計算するのは大変です。そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にしました。毎年変わります。この路線価が発表になるのが8月、全国の国税局・税務署で公表されます。

③ 建物の評価額

「建物の評価額=新築時の評価額―減価償却費」

新築時の評価額は、鉄筋コンクリートの場合、1㎡は15万円位で、木造の場合、12.5万円位で算出します。減価償却費は、建物の構造と築年数によって法定耐用年数が決まっており、その建物の残りの耐用年数にて減価償却費を算出します。

(2)住宅ローンを利用して融資を受けるケース

ご自身が居住する物件であれば、住宅ローンを利用することは可能です。投資ローンと違って、物件の担保評価より返済する本人属性を重視されます。一般的な審査基準以下にてまとめてみましたので、ご参考ください。

① 勤務先

安定した企業であれば、問題ないでしょう。ただ、自営業の方は審査が厳しくなります。

② 年収

高ければ高い方がいいですが、一般的には400万以上であれば問題ないでしょう。

③ 勤続年数

長ければ長い程いいですが、最近では1年以上勤務すれば組める場合もあります。

④ 他に高額のローンがない

自動車ローンなど他に高額のローンがあると、住宅ローンの融資限度額が下がる場合があります。

⑤ ローンの滞納歴がない

以前組んだローンで滞納歴などがあると審査に通らないこと注意しましょう。

(3)年収が高水準のケース

年収が高い場合、銀行としては返済には問題ないと判断することになります。

なお、ここで言う年収が高水準であるとは、世帯年収別の分布で見ると大体上位10%以下前後に入る人が対象になるイメージになります。おおよそ800万円以上をイメージして下さい。  

(4)物件の想定利回りが高いケース

投資物件の中で、想定利回りがかなり高い物件があります。そういう物件は借入金が早めに回収できるかもしれないということで、フルローンでの融資が可能なケースがあります。しかし、空室率が高くなった場合は、返済が厳しくなることを事前に認識しておく必要があります。

3 頭金なしで不動産投資をした場合のリスクは?

頭金なしでフルローンの融資をしたのはいいですが、借金が多い分リスクも高くなります。以下にてまとめましたので、ご確認ください。

(1)空室、家賃下落により返済が厳しくなる

(2)売れないリスクが増大

では、それぞれについて見てみましょう。

(1)空室、家賃下落により返済が厳しくなる

物件の入居率は高ければいいですが、万が一空室が続いた場合、また、物件の老朽化により、家賃下落した場合、月々のローンの返済額が重くなり、借入の返済が困難になるリスクが高いと言えるでしょう。

(2)売れないリスクが増大

特に問題も発生せず運用していければいいのですが、何らかの事情で売却しなければならない場合もあるでしょう。

そのときには、「売却価格>ローン総額」になっていればいいですが、フルローンで頭金がほとんど入っていない場合、「売却価格<ローン総額」となる可能性があります。

この場合、物件を売却するためには売却希望価格を下げてとローン総額と同水準にしないと売れないというリスクがあります。

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