近野貴行のフドネタ

エターナル株式会社 近野貴行のフドネタです。

 

今回は、安定収益を得るための不動産投資物件の選び方のポイント

 
 
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急遽お金が必要になったりで、購入した投資用不動産を売却しなければならないこともあるでしょう。その際に、なかなか売却ができなかったり、安い金額でのたたき売りにされたりなどの事態にならないためには、購入の段階で資産価値が落ちにくい不動産を選ぶことが大切と言えます。

まず、不動産を購入する前に、その不動産の価値を知っておきましょう。
不動産の価値を算出するには、大きく以下の2つの算出方法があります。

(1)不動産価値の計算方法

①主に居住用不動産の価値を算出する「積算価格」

積算価格とは、土地と建物を別々に現在の価値で評価し、それを合わせた評価額のことを言います。原価法とも呼びます。

具体的な計算方法などについて詳しくは「積算価格とは?積算価格の計算方法について」をご参照ください。

②主に投資用不動産の価値を算出する「収益価格」

収益価格とは、以下の2つの価値を合計したモノを言います。
対象の不動産が将来生み出すだろうと予測される純利益
現在価値を総合して算出される不動産の価値

詳しい計算方法などについては「収益価格とは?収益価格の仕組みや計算方法について」をご参照ください。

(2)どんな不動産が資産価値落ちにくい?資産価値の落ちにくい不動産を選ぶ際のポイント

上記「(1)不動産の資産価値の計算方法」にて紹介した方法でその不動産の資産価値を知った上で、以下のポイントをおさえて資産価値の落ちにくい不動産を選びましょう。
資産価値の落ちにくい不動産を選ぶには大きく以下のようなポイントが挙げられます。

  • ①最寄り駅からの距離
  • ②住みたい街ランキングから選ぶ
  • ③分譲会社ブランドから選ぶ
  • ④近辺賃貸物件の相場を調べる

詳しい内容については「投資用不動産の購入を失敗しないために知っておくべき7つのこと」をご参照ください。

(3)どちらの資産価値が落ちにくい?一戸建てそれともマンション

一戸建てとマンションのどちらの資産価値が落ちにくいでしょう。実は一戸建てとマンションに対する住居ニーズが違うことから一概には言えません。

①一戸建ての場合

一般的には、一戸建ての建物の建築年数が20年を経過するとほとんど評価されなくなると言われています。従って、一戸建てを選ばれる際には、土地の資産価値を重視して選ぶといいでしょう。
土地の資産価値を把握する方法を含めて一戸建ての選び方については詳しく「不動産を購入するなら一戸建て?マンション?メリット・デメリットについて」をご参照ください。

②マンションの場合

マンションの資産価値を判断するにあたっては、一戸建てと異なり以下の点がポイントとなります。

  • 最寄り駅から徒歩10分以内など立地がいい
  • 日頃からきちんと掃除されているなど管理状況がいい
  • 分譲個数が100戸以上など規模の大きい物件

マンションを選ぶ際のポイントなどについて詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

(4)不動産価値を維持するために持ち主が気をつけておくべきこと

年数が経っていても資産価値があまり落ちない物件とは、管理が行き届いた物件です。新築時ほぼ同じ資産価値の物件であっても、その後の管理状況によって、中古物件としての資産価値が大きく違ってきます。従って、不動産価値を維持するために持ち主は以下の点に気をつけましょう。

  • ①ガス、水道など定期的に物件のメンテナンスを行う
  • ②共有部の掃除などをきちんと管理してくれる管理会社を選ぶ

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