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近野貴行のフドネタ

エターナル株式会社 近野貴行のフドネタです。

 

今回は、ワンルームマンション投資を失敗しないために知っておくべき10のこ と

 
 
ブログ

不動産投資と言っても、区分マンションから、一棟アパート、一棟マンションなど実は様々な種類があります。また、新築か中古かによって投資金額、リスクや収益性も異なります。

今回はワンルームマンションタイプを投資した場合の

新築ワンルームマンションのメリット、デメリット

中古ワンルームマンションのメリット、デメリット

一棟アパート経営との違い

などについて書いていきますので、ワンルームマンション投資を考えている方の参考になれば幸いです。

1、 ワンルームマンション投資とは?

名前の通り、ワンルームマンション、つまり一人暮らし用のマンションを購入して家賃収入や売買の差額によって利益を得ることです。

2、 ワンルームマンション投資のメリットとデメリット

ワンルームマンションは投資金額が少ないため、手軽に始められると人気を集めています。実は、ワンルームマンション投資を検討すると同時に一棟アパートを検討されている方も多いようです。

(1)ワンルームマンション投資のメリットは?

まず、一棟マンション、一棟アパートと比較した場合のワンルームマンションのメリットとして大きく以下の3つがあります。

① 投資金額が安いので投資しやすい

② 収益性(利回り)

経営管理に手間がかからない

では、それぞれについて見ていきます。

① 投資金額が安いので投資しやすい

まず、投資金額について皆さんが気になることでしょう。

一棟マンション、アパートの場合は、ほとんど「土地+建物」の購入になりますので、ワンルームマンションに比べ、高額になります。都内だと木造アパートは5,000万円程度から、鉄筋コンクリートの一棟マンションでは1~2億円程度が多いようです。

一方、ワンルームマンションは1,000万円未満での投資が可能です。

② 収益性(利回り)

ワンルームマンションの表面利回りは新築で5%前後、中古は8~9%が相場です。一棟マンションの場合、建築費用や土地代のコストが高く、投資金額が高くなっているため、中古で5%前後が多いようです。

なお、一棟マンションと比較して一棟アパートは一般的に利回りが高いとされており、利回りに相場としては8%程です。

経営管理に手間がかからない

一棟マンション、一棟アパートを経営する場合は、入居者の管理もそうですが、建物の修繕、設備の定期的の点検などコストや手間がかかります。

一方、ワンルームマンションは、既にマンションの管理会社が入っていますので、毎月決まった金額の管理費・修繕積立金を支払うのみです。ほとんど手間かからないです。

(2)ワンルームマンション投資のデメリットは?

では、続いて一棟マンション、一棟アパートと比較した場合のワンルームマンションのデメリットを見てみましょう。

大きく以下の3つがあります。

① 投資金額が少ないため、リターンも少ない

② 資産が建物のみ

③ 空室になった場合、収入がゼロになってしまう

では、それぞれについて見てみましょう。

① 投資金額が少ないため、リターンも少ない

上記ワンルームマンション投資のメリットで書きましたが、ワンルームマンションは一棟マンション、一棟アパートと比較して、投資金額が少なく投資しやすいですが、その分、インカムゲインはその一つの部屋の家賃収入だけになりますので、リターンも少ないと言えるでしょう。

② 資産が建物のみ

一棟マンション、一棟アパートの場合、建物が建築年数によって老朽化し、建物価値がなくなっても、残った土地は資産として残ります。

しかし、ワンルームマンションの場合、投資に占める土地の割合が極めて小さいため、土地などはほとんど残りません。従って、ワンルームマンション投資は、購入時出口戦略としていつ売却するかを考えることは非常に大切だと言えるでしょう。

③ 空室になった場合、収入がゼロになってしまう

ワンルームマンションは名前の通り一部屋になりますので、万が一空室になった場合は、家賃収入がゼロになってしまいます。一方、一棟マンション、一棟アパートは、複数の部屋がありますので、たとえ一部屋が空室になっても、家賃収入はゼロになることはありません。ワンルームマンションと比較して、リスク分散ができると言えるでしょう。

3、 新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションのどっちに投資すべき?

同じワンルームマンションでも新築と中古によって、投資金額も違うし、もちろんリスク、収益性なども変わってきます。どっちのタイプに投資すべきかと迷っている方もたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。以下、新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションのメリットとデメリットについて書いていきますので、ご参考にしてみてください。

4、 新築ワンルームマンションのメリットとデメリット

(1)新築ワンルームマンションに投資するメリットは?

新築新築ワンルームマンションに投資するメリットは大きく以下の3つがあります。

① 高い家賃でも比較的入居者が決まり易い

② 担保力が高い

③ 初期費用で仲介手数料の節約ができる

では、それぞれについて見てみましょう。

① 高い家賃でも比較的入居者が決まり易い

新築というだけで魅力的なモノであります。同エリアの中古物件に比べ少し高い家賃でも入居者が決まります。

② 担保力が高い

中古ワンルームマンションに比べ、金融機関にとって担保力が高いとされ、融資額は頭金ゼロ円に近い、いわゆるフルローンでの融資を頂けることができる場合が多いようです。そのため自己資金があまりない方でも購入することが可能と言えます。

③ 初期費用で仲介手数料の節約ができる

新築ワンルームマンションを購入する場合は、不動産仲介業者ではなく、デベロッパーつまり開発業者から直接購入することになりますので、物件価格の3%の仲介手数料を節約することができます。

例えば、売買価格が2,000万円の新築ワンルームマンションを購入する場合、仲介手数料は648,000円(税込み)を節約することができます。

(2)新築ワンルームマンションを投資するデメリットは?

上記にて新築ワンルームマンションのメリットを見てきましたが、続いてはデメリットについても見てみましょう。

新築ワンルームマンションは、下記デメリットが挙げられます。

① 物件価格そのものが高い

② 高い利回りを出しにくい

③ 賃料の下落幅が大きい

では、それぞれについて見てみましょう。

① 物件価格そのものが高い

新築ワンルームマンションの場合は、価格の設定に土地代、建築費、人件費など様々の費用から算出しております。その中にデベロッパーの利益も含まれていますので、中古のワンルームマンションに比べ購入価格が高くなっており、初期投資費用が高くなる傾向があります。現在首都圏の新築ワンルームマンションは大体2,000万円~2,500万円が売買相場になっています。

② 利回りが出にくい

物件価格が高ければ、利回りが低くなります。中古に比べ新築ワンルームマンションの家賃は少し高めに取れますが、物件価格が高くなった分が家賃で取れるわけではないので、表面利回りはなかなか取れないのが現状です。

都内の新築ワンルームマンションの表面利回りは4~5%が一つの目安になるでしょう。

③ 賃料の下落幅が大きい

新築というプレミアム価値は一番初めに入居した人だけが享受できることで、一旦退去してしまうと、中古の家賃相場に合わせて入居者の確保をしなければなりません。

家賃の下落幅も段階によって変わりますが、第一段階と言われている築3~10年の物件は、新築物件との競合が強いため、家賃下落の幅が大きいと言われています。

5、 中古ワンルームマンションのメリットとデメリット

新築マンション続いて、中古ワンルームマンションに投資した場合のメリットとデメリットについてみてみましょう。

(1)中古ワンルームマンションを投資するメリットは?

中古ワンルームマンションを投資するメリットは大きく以下3つがあります。

① 初期費用が安く抑えられる

② 高い利回りを実現しやすい

③ (立地さえ気をつければ)空室率を低くおさえられる

では、それぞれについて見てみましょう。

① 初期費用が安く抑えられる

中古ワンルームマンションの物件価格は、需要と供給の原理で販売価格を決めています。そのため割安で購入できる可能性があります。築年数浅い物件であっても、新築物件として分譲時の7~8割前後の価格で購入することが出来ます。

例えば、新築で分譲時2,000万円のワンルームマンションが、中古で購入すると1,400万円前後で購入することが可能です。

初期費用としてかなり安く抑えることが可能です。

② 高い利回りを実現しやすい

新築ワンルームマンションに比べ、中古ワンルームマンションは本体価格が安く、家賃もほとんど変化なく、安定しています。従って、新築マンションより利回りが高くなるケースが多いです。現在、都内23区の中古ワンルームマンションの表面利回りは8~9%が一つの目安になるでしょう。

③ (立地さえ気をつければ)空室率を低くおさえられる

ワンルームマンションの需要ニーズとして、学生、サラリーマン、外国人などターゲットが広いです。また、新築に比べ、中古の家賃が安くなりますので、人気も集まります。

しかし、ここで注意してほしいのは、マンションの立地です。地方より東京都内をお勧めします。理由としては以下の通りです。

人口集中している

経済機能が集中している

転入人数が一番多い

外国人の登録が年々増えている

大学のキャンパスが都心回帰

など。

(2)中古ワンルームマンションを投資するデメリットは?

中古ワンルームマンションは、以下のデメリットが挙げられます。

① 担保力が低い

② (築年数が古い場合)耐震性や耐久性が脆いことがある

③ 間取りが古く感じられる可能性がある

④ 建築面積がかなり狭い物件がある

では、それぞれについて見てみましょう。

① 担保力が低い

中古ワンルームマンションは新築に比べ、金融機関にとって担保力が低いとされ、融資額は大体物件評価価格の70%前後になる事が多いようです。そのため、いわゆるフルローンでの購入は難しく、ある程度の自己資金を用意する必要があります。

② (築年数が古い場合)耐震性や耐久性が脆いことがある

築年数の古い建物は、耐震性などが脆いというイメージがあります。

もっとも、日本では1981年に「新耐震基準」が実施され、つまり1981年6月以後に建築された建物であれば、この新しい耐震基準を満たしているといえます。従って、耐久性が低いというリスクを回避するためには、1981年6月以後の物件を選ぶようにしましょう。

③  間取りが古く感じられる可能性がある

少し古いワンルームマンションでは、「ユニット3点式」が主流だったですが、最近のマンションでは、「洗面所・お風呂別」の間取りが多くなりました。このように、時代の変化に応じて間取りが古く感じられる可能性があります。

④  建築面積がかなり狭い物件がある

近年、東京23区において、ワンルームマンションを建築する際の規制が条例によって行われていますが、その規制が実施される前に建てられた建物は、中に部屋の広さは20平米を満たさない物件も多くありました。

いま現在、都心部の利便性を重視してワンルームマンションを探されているかたは、その狭さの物件に住みたいと思わないでしょう。そのような規制をパスして、ある程度の広さがある物件の需要はあると言えるでしょう。

下記東京23区のワンルームマンション建築規制をご参考にしてみてください。

■ 東京23区のワンルームマンション建築規制とその認識

6、東京23区か、地方にすべきか?

選択新築と中古ワンルームマンションのメリット・デメリットが分かりましたが、では、エリアはどうでしょう。東京23区にするか、地方にすべきかと悩んでいる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

以下の点から見てみましょう。

(1)空室リスク

(2)資産価値

(3)収益性(利回り)

(4)流動性リスク

では、それぞれについて詳しく見てみましょう。

(1)空室リスク

空室になるかどうか大きく影響をもたらすのはやはり入居者がいるかどうかです。

地方に比べ、東京23区は学生、サラリーマン、外国人などたくさんの単身者が集まっていることから、ワンルームマンションに対する需要性が高いです。従って、空室率は地方に比べ低いと言えるでしょう。

(2)資産価値

一概には言えないですが、基本東京23区の地価は地方より高くなっており、不動産の資産価値も高いと言えるでしょう。

そのため、ワンルームマンションの価格も東京23区の物件が高くなっています。

(3)収益性(利回り)

物件価格が高くなれば利回りが下がります。そのため、東京23区のワンルームマンションに比べ、地方のワンルームマンション価格が安いため、利回りが高くなっています

(4)流動性リスク

万が一な場合、急遽物件を売却することも考えられます。地方の物件に比べ、東京23区の物件は需要が高いため、短期間での売却ができる可能性が高いと言えるでしょう。

もちろん、売却しやすい物件を選ぶことが大切と言えます。

7、 ワンルームマンション投資に適した人はどういう人?

c不動産投資と言っても、不動産のタイプによって、向きと不向きがあります。では、ワンルームマンション投資に適した人はどういう人でしょうか。

大きく以下2つのタイプの人に適していると挙げられます。

(1)初心者

(2)サラリーマンなど副業として投資の方

ワンルームマンションは、一棟マンションなどの投資タイプに比べ、初期費用が安くおさえられるのと管理し易いことから、不動産投資に経験が少ない初心者やサラリーマンなど本業があって、あまり管理などに時間をかけられない方には適していると言えるでしょう。

 

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