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近野貴行のフドネタ

エターナル株式会社 近野貴行のフドネタです。

 

今回のフドネタは、

まだ買い時?不動産の価格の推移と今後の予測について

 
 
ブログ

2013年に引き続き地価が上昇し、不動産の売買価格も上昇しています。さらに2020年東京オリンピックパラリンピックの開催も決まり、不動産の価格が更に上昇しているニュースもよくみるのではないでしょうか。

こんな中で、今は不動産「まだ買い時?」だと思う方は多くいらっしゃるのではないでしょう。そこで今回は、現在の不動産の価格、地価などついて書いて行きますので、これから不動産購入どうするかを考えている方に参考にして頂けたらと思います。

1、現在の投資用不動産市場の状況は?

アベノミクスなどの影響により、2012年12月の政権交代以降不動産価格が上昇していることはご存知でしょう。現在不動産市場がどのような状況かというと、不動産の価格が上昇している中でも、投資用不動産の取引は、2013年に引き続き活発な状況です。

活発であることの要因の一つとして、来年相続税増税に伴って相続税対策を目的に不動産投資をする資産家が増加しているのが目立っていることが挙げられます。また、株式投資などの投資家も不動産へ資産の組み替える人が増えているそうです。株やFXに比較して安定している不動産投資に移行する方が増えている状況です。

2、地価は上昇傾向が継続する?

下記2つのグラフをご覧頂ければ分かりますが、全国の地価は維持されているものの、東京都などの大都市は2013年に引き続き2014年はさらに上昇する傾向が強まるようです。

3月18日に国土交通省が発表した2014年1月1日の地価公示では、東京23区の宅地は全ての区で上昇しており、東京オリンピック用地の湾岸エリアはなんと10%超の上昇となりました。

東京の地価3、新築住宅価格はどうなる?

地価上昇とともに、建築資材の価格アップや人手不足による人件費の高騰により、新築住宅価格の値上がりが予想されます。

しかし、地価上昇によって新築マンションや建て売り住宅の用地を仕入れすることが困難になったり、人手不足により着工が遅れたりする事態が生じたりすることで、供給数が絞られる可能性も考えられます。もし供給数が絞られれば値上がりに繋がる可能性があります。

4、中古不動産の価格は?

下記東日本不動産流通機構のグラフを見て頂ければわかりますが、東京都の中古マンションの価格は2013年に引き続き上昇を見せています。

アベノミクスを機に景気拡大し、2020年の東京オリンピックの開催決定を受けさらに景気浮揚への期待感ももたらしています。消費税アップによる不動産価格が値下がりの懸念も、消費税のかからない個人間取引の投資物件には当てはまりません。従って、活気を帯びる不動産投資市場は、当面値上がり傾向が続くと思われます。

中古マンションの価格

5、直近の不動産取引金額の相場は?

国土交通省が運営している下記サイトでは、不動産の取引がどのくらいの金額で行われたかを調べることができます。直近の不動産取引金額の相場はこちらのサイトで確認するとよいでしょう。

6、オリンピックまでの不動産価格の予測は?

オリンピック不動産価格の今後の動向を正確に予測することはなかなか難しいといえます

もっとも、様々な事情から予測することは可能でしょう。以下は今後上昇傾向となることを推測させる事情です。

(1)2020年の東京オリンピック

(2)相続税対策

(3)外国人が注目している

(4)さらなる金融緩和

など。

では、それぞれについて見てみましょう。

(1)2020年の東京オリンピック

2020年東京オリンピック開催決定の影響で、一番影響が受けているのは湾岸エリアのマンションと言えるでしょう。

湾岸エリアにおける大型新築マンションのプロジェクトも続々と公開され、何と言っても選手村の設置が決まっている晴海や勝どき、競技会場となる予定の有明、辰巳地区に圧倒的に注目を集めています。

今後も地価の上昇傾向が期待できるでしょう。

(2)相続税対策

2013年度税制改正により、相続税基礎控除が縮小され、つまり増税することとなりました。また、相続税基礎控除が縮小されることにより、該当者もかなり増える見込みです。

そこで、15年1月1日に新税法が適用される前に、相続税対策として現金で所持するのではなく、相続税の評価額が低い不動産に資産の組み替えをする人が増えました。昨年後半からアパートの建設、マンションを購入するなどの動きが顕著になり、相続税増税実施までこの流れも加速すると思われます。

(3)外国人が注目している

日本の不動産は、アメリカ、シンガポール、香港などの国に比較して、利回りが高く割安感があります。また、東京の不動産は価格、賃料水準共に安定していることから、安定したインカムゲインが得られることも、海外投資家にとって大きな魅力の一つです。

2020年東京オリンピック開催の決定に更に注目を集めることになり、現在、東京の不動産の需要は高まっています。需要が高まれば価格も上昇するでしょう。

(4)さらなる金融緩和

2015年10月に実施予定の消費税10%への引き上げを見据え、景気回復をするために金融緩和により融資条件がさらに柔軟になる見通しです。融資により物件の購入がしやすくなり、買い易い環境とも言えるでしょう。

(5)建築費の上昇

以上に加えて、建築費も上昇しています。具体的な要因は以下の通りです。

安倍政権誕生後の金融緩和政策を受けた円安トレンドによる輸入建築資材の高騰

建築業界の働き手の多くが定年退職したこと、及びオリンピック開催を受けた建築需要の増加、の2点に伴う職人不足による人件費の高騰

(6)上がる要因は多数!でも注意が必要

もっとも、ワンルーム投資用マンションについては価格の上昇が鈍る可能性があります。

というのは、ワンルームマンション価格は購入するサラリーマンにもメリットがあるように表面利回りが5%以上になるように設定されています。

以上のように建築費や地価が上がったとしても家賃はそこまで上昇しないので、マンションの購入価格を上げてしまうと利回りが下がります。

そこで、サラリーマンにメリットがある利回りが出る範囲でしかワンルームマンション価格が上がらないように価格上昇が制限される可能性があります。

なお、東京オリンピックの不動産価格の推移については詳しく「今は買い時?東京オリンピック開催の不動産価格への影響について」をご参照ください。

まとめ

今回は不動産価格の推移と今後の予測について書いていきましたがいかがでしたでしょうか?不動産投資をされるにあたってご参考になれば幸いです。

エターナル株式会社 近野貴行 フドネタ 不動産投資バカ