近野貴行のフドネタ

エターナル株式会社の近野貴行です。

 

今回のフドネタは、

 

サブリース物件にご用心

 
 
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『空室保障』『○○年一括借り上げ』に踊らされるな


マンション経営、アパート経営をされているオーナーさんの一番の心配ごとと言えば【空室】ではないだろうか。
空室になってしまっては、持ち出しが出てしまう可能性が高くなり、不労所得どころの話ではなくなってしまう。

最近急激に増えているアパート経営やシェアハウス経営で
『30年一括借り上げ!だから空室の心配もいりません』とうたっている業者もあるが、一概に安心しきれないというのが現実だ。
「空室リスクがこわい」という方にその不安を取り除く魔法の言葉のように聞こえる。

(サブリース原契約の構造)


この図のように、不動産所有者(貸主)は管理会社(借主兼転貸人)と賃貸借契約を締結し、
入居希望者(借主兼転借人)は管理会社(転貸人)を貸主として、賃貸借契約を締結する。
これがサブリース物件の大まかなシステムだ。

サブリース契約というのは、空室がでたとしても、毎月の家賃として決まった額を不動産所有者に支払う。
つまり満室になっていようといまいと、オーナーへはかならず家賃が支払われるという管理手法だ。
そのため、空室リスクを恐れサブリース契約にするケースが多い。

一方で、集金代行契約という管理委託契約もある。
これは、入居者との賃貸契約をオーナーに委託され代行する契約手法で、家賃の回収や滞納の際の対応を行う。
空室がでたさいの空室保障が付いていないが、立地を見きわめ購入し、常に入居者が付いた状態を維持しているオーナーも少なくない。

ここまできくとサブリース契約が安心だと思われるかもしれない。
しかしそこは見極めが必要だ。

◆◆サブリース契約の問題点◆◆
❶ 手数料が高い
サブリース契約の場合の管理手数料の相場は10%~15%だ。
物件によっては、独自の手数料があらかじめ設定されているケースもある。
この高額な手数料を毎月継続的に管理会社に支払い続けることになる。
空室の時はいいかもしれないが、満室時も同じように高額な手数料を払い続けるのだ。
満室だからと解約しようとするも、解約期間が長期に設定されている場合が多く、簡単にいかない。
下手すると、高額な解約金を管理会社から請求される場合もある。

❷ 家賃が減額されるケースがある
『サブリース契約』『30年一括借り上げ』であると、契約期間中は家賃が下がることはないという勘違いをされている場合が多い。これは契約書を隅々までくまなくチェックしていただきたい。
おそらく、「経済状況や不動産市況によって家賃が変動する場合がある」といった内容の記載がされているはずである。

また、覚えておいていただきたいポイントがある。
サブリース契約の場合、オーナーはあくまでも【貸主】、管理会社は【借主】だということだ。
サブリース期間の間、「家賃をさげません」といった内容の条文が記載されていても、借地借家法によると借主に不利な条文と判断され、家賃を下げざる負えないケースがある。
※※借地借家法では、基本的に借主は弱者とする考え方であり、借主を救済する方針がある※※

❸ 一方的に解約されるケースがある
たとえ契約期間中であっても、解約を迫られる場合がある。
大手アパート販売会社が、「家賃の減額に応じてくれないなら賃貸契約を解約する」とお客様に迫ったケースが報告されている。
これも契約書には解約に関する条文が記載されているので、確認をしておいていただきたい。


3点あげたように、サブリース契約には問題点があげられる。
ただ、必ずしもサブリース契約を否定するわけではない。
人口の少ない郊外でマンション経営をスタートするのでれば、サブリース契約のほうが収益が出やすい場合もある。

集金代行契約で不安だという人もいるかもしれないが、マンション経営を始めるにしても集金代行契約でスタートするにしても同じように、立地にこだわることが何よりも大切だ。
最初にも述べたが、マンション経営で成功している人は、サブリース契約の落とし穴をわかって、集金代行契約で高い稼働率を保っている。

ただ単に、「東京のこの街なら人が多くて失敗はない!」と安易に始めるのはお勧めしない。
人口の流入が見込め、マンションの供給過多になっていないエリアを選定すべきである。

『空室になっても安心です!家賃は毎月入ってきます!』という甘い言葉に惑わされず、成功するマンション経営をスタートしていただきたい。
 
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