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近野貴行のフドネタ

エターナル株式会社の近野貴行です。

 

今回のフドネタは、

 

本当に「新築ワンルームにご用心!?」なのか?

 
 
ブログ

週刊東洋経済 2016年10月22日号。

今週の「週刊東洋経済」の見出しを見て飛びついた。
大きく『不動産投資 勝つ人負ける人』とある。

意気揚々とページをめくり始めた―。

 

雑誌中盤に差し掛かるとこんな見出しが

『手軽だが儲からない 新築ワンルームにご用心』とある。

ページには、実際に記者が受けた東京都内新築ワンルームのシミュレーションが掲載されており、家賃からローン返済額や修繕積立金や管理費、代行手数料等を差し引いた金額や年間での節税額が生々しく記載されていた。

 

記事によると、月々の支払いは約▲1万円。

節税額を含めた年間の収支はプラスに転ずるというものだった。

 

なるほど。

 

今の東京都内の新築ワンルームは高騰に高騰を続け、人が気にしやすい表面利回りは下回る傾向が続いている。掲載されているシミュレーションよりも高額で販売している会社もあるのではないか?とすら感じる。

 

マンション経営は記事のように、本当に『ご用心』な資産運用なのか。

何がマンション経営には大事なのかを見ていきたい。

 

新築ワンルームは、マンション経営初心者にはうってつけの資産運用方法。

低リスクで始められることにも新築ワンルームのメリットがあるからだ。

 

しかし、記事にあるような高額な価格設定や、賃料設定があきらかに高く設定されているような物件を見かけることもある。

 

ご注意いただきたいのは、高額な価格設定には、不動産会社の利益分が乗っかってしまっている可能性があること。
そうなると、その負担はそのままマンションオーナーに回るため、月々の支払いが大きくなるというカラクリがある。

そして、こういった会社こそ『家賃保証(サブリース)』をうたっていることも多い。

家賃保証できるということは、その物件から“利益が大きく出てますよ”という隠れたメッセージでもあるのだ。

『5年間のサブリース契約後集金代行契約に移行する』といった管理契約には細心の注意が必要といえる。契約が切れた5年後には、ガクッと家賃送金額が下がる可能性を大きく秘めている。

また、『30年一括借り上げ』のような長期借り上げシステムにも同じように注意が必要だ。

数年後の更新時に、マンション所有者と管理会社の間に大きな亀裂が生じているケースが多いからだ。 

『家賃保証』『長期一括借り上げ』と聞いて、一生涯同じ保障が続くと誤解しがちだが、数年おきの更新毎に賃料が変動していくことには変わりないのだ。

 マンション経営を始める前に、その価格設定が妥当であるのかどうか、家賃の設定や管理体制も見極めたい。

 

話が反れたので、ここで戻すと。

 

マンション経営に何が一番大切か―。

それはどこをとっても『立地の良さ』である。

 

・周辺に入居率を保つ要素が備わっているか。

・都市部への利便性の良さはどうか。

・再開発が進行しているエリアであるか。

 

など。

上げればキリがないが、『立地の良さ』がマンション経営の成否を決めると言っても過言ではない。

 

入居率を保つために最低限必要な条件が『立地の良さ』であるが、今後売却を考える場合であってもこの『立地の良さ』は生きてくる。このポイントをクリアできれば、築年を重ねても空室リスクを最小限に抑えることも不可能ではないからだ。

『立地の良さ』この点をクリアする物件に巡り合えれば、新築ワンルーム経営に不要な用心を重ねる必要はなくなるだろう。

そして、利益追求型のワンルーム業者に捕まらないこと、相性の良い管理会社と出会えることを願うばかりである。

 

エターナル株式会社 近野貴行 フドネタ